浅野勝義[一級建築士・宅地建物取引士・2級FP技能士]が住宅設計30年100件以上のスキルや経験を、建築や不動産、資金計画など発信しています。バイヤーズエージェントとしても活躍中!

中古住宅のリフォームローンについて

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最近、こんなご相談が多くありますのでご紹介したいと思います。

ご両親所有の家を、子世帯のご夫婦が建て替えするか全面リフォームしたい
と思っているというご要望が立て続けにありまして。

まあそれ以前に別の場所に土地を買って、そこに家を建てるというプランから
スタートする訳ですが、土地を買うとなるとやはりそれなりの費用が掛かります。
1000万位~ですよね。

 

そういった場合、私はいつも1000万迄で探しましょうとお話しするのですが、
現実には大変難しいようです。
気に入った土地は1500万だったり1800万だったりと。

そこへ新たに家を建てるとなると、プラス2000万~3000万位借入しないと
いけない訳です。

具体的に例をあげてみると、
土地代1500万(交渉の後)で、仲介手数料が約50万。合計1550万。
そこに建物を建てるのですが、建築費は2000万から3000万(消費税込み)だと、
合計総額が3550万~4550万になります。
そして設計料など諸経費は、ざっと500万程見ます。

実際の所、そのパターン建てる方もおられます。

シュミレーションしてみます。
フラット35の融資を受けたとすると、(あくまで一例です)
融資金額 土地込5050万(内訳 土地等1550万、建物3000万、諸経費500万)
手持ち資金 600万
ボーナス払い無し、35年固定
現在の年齢35歳
借入金額は、4.450万。
金利 年1.08%  (フラット35Sにすると更に金利優遇ありますが) 計算しますと、
\127.000/月 (フラット35Sは▲0.3%で、\121.000/月) になりました。

 

さて、話を当初のリフォームへ戻します。

土地代を含んでこんなに金額が膨れ上がるならば、実家の建物をリフォームしては 如何なものか❓

きっとそう思いますよね。 私もそう思いますもの。
土地が有りますし、建物もそこにありますから安くなるはず、ですよね。
そして当然ですが、親世帯と一緒の同居が条件ね

建物に掛けるリフォーム範囲は、自分たちの世帯の住む場所は最初に
入りますよね。
次は水回り。これは一般的に傷んでますから当然でしょう。
同時にLDKも綺麗にしたい。

それだけ?

いえいえ、なにしろ冬の寒さが辛いですから、これも当然対策を。
そして、地震対策も要りますよね。 なにしろ我が家は築が古いですから。
話をしているうちに一緒に親世帯も少し手直しをと。

そうこう言ってるうちに、リフォーム代は3000万に手が届きます。
内訳は、建坪45坪で坪当たり60万で税込2900万です。2階を含めば更に・・・
(実際は、リフォームの費用は新築とそう大きく変わりません。)
あれこれ諸経費入れて3500万と言うところですか。

「まあ、新築では5000万なんて言ってたから、3500万だとお安くなりそう。」

なんて言ってたあなた、 それを実際に計算して見ましょう。

建築費 3000万
諸経費 500万
手持ち資金 600万
融資金額は、2900万になります。

銀行は…? と、探してみると・・・出てきました。

【南都銀行 リフォームローン】 ありました。

条件を見ますと、
金利 2.575%~3.875%とあります。
借入期間は、10年。
借入可能額は、なんと10万から1500万とあります。

max1500万では予算不足。。。アウトです

他の銀行を見ても、リフォームローンは500万からmax1500万と書かれています。

もし、それでも借りれたとしてローンを組むと幾らの返済になるかシュミレーション してみましょう。
金利当初5年は2.575%、その後5年は3.875% (最長10年) だと、
上の条件と同じとして、

当初5年は、\274.000/月、 その後5年は\283.00/月 という結果になりました。
到底無理な返済ですね。

 

この結果から実家のリフォーム案で考えられる事をまとめてみます。

既存住宅をリフォームすることを考える場合、
1.リフォームローンは上限が1500万までで、不足分は必ず自己資金で賄う事。
自己資金がある程度用意できない場合はリフォームは無理。
理想は自己資金でリフォームが理想。

2.銀行で借りると金利は高~く、返済期間は短期(10年~20年)が一般的。

覚えておいてくださいね。

 

最後にもう一つ、考え方があります。 『建て替え』があります。
現在の建物を取り壊して新たに新築するという案ね。

最後にこれもシュミレーションします。

解体費 250万~(古い家は大きいのが一般的です)
建築費 2世帯ですので40坪~45坪程で、3500万から4000万(税込)
諸経費 500万
合計工事総額 4300万~4750万程度
自己資金 600万

新築ですので銀行のフラット35融資が可能になります。
(融資の審査が通ったと仮定して)
ボーナス払い無し、35年固定
現在の年齢35歳
借入金額は、約4000万とします。
金利 年1.08%  (フラット35Sにすると更に金利優遇ありますが) 計算しますと、
\114.000/月 (フラット35Sは▲0.3%で、\108.000/月)

となりました。
今までの古い家よりコンパクトで2世帯になりますが、40坪~であれば 何とか
暮らしに困る事は無いと思います。

比べてみると、これが一番現実的に見えてきましたね。

実際の条件は皆さん多少変わると思いますが、
それはご自身で 調整してくださいね。

 

PS
古屋を新たに購入してからリフォームをお考えの方は、上の条件とは異なります。
新たに購入する場合は低金利の長期ローンを受けることが可能になります。
その場合は条件等がありますので、購入を検討・購入前に奈の町までご相談ください。
 

株式会社 奈の町
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