浅野勝義[一級建築士・宅地建物取引士・2級FP技能士]が30年100件以上のスキルや経験を、住まいの選択でお悩みの方へ、建築や不動産、資金計画など幅広く発信しているblogです。

中古住宅を本気で改修するのは高くつくよ

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中古住宅を買ってリフォーム又はリノベーションをお考えの方に。
中古住宅の改修方法には幾つかの段階が考えられます。

一番軽微なのは、内装の傷んでいる部分だけを張り替え。
壁・天井はクロスの張替するだけ。
賃貸などの収益物件などはこれですよね。

次は、傷んでいる部分(床等)は補修、キッチンやお風呂等水廻りの全部が交換ですね。
これでかなり見た目は綺麗になります。

ここから少し本格的な改修になります。

建物を部分的に間取り等を変更する場合は、その範囲は内部の下地を撤去してから補修に取り掛かります。
このタイミングで、柱梁などの構造部の補強もしておくこと。
ボルトの締め直しに筋交い金物の追加、傷んでいる場所の補修等。
同時に外壁部の断熱材は新しいものに全て交換しておきます。

間取りの変更は外壁にも影響するでしょうから外壁周りの傷んでいる部分を補修しておきます。 外壁の張り替え等もあるでしょう。
(ちなみにここまでの工事では耐震補強は出来ません。)

本気でやるなら構造の補強から徹底して取り掛かりたいですよね~。

内部下地まで全て撤去して、骨組みまで露出します。
基礎の傷みや不足があれば新たな基礎を造り補強します。
土台・束:アンカーボルトはずれやシロアリ処理、腐り、補修・交換。
大梁・小梁の継手・仕口部分の金物補強をします。
床下地のやり替え(不陸補正の為、床下の補強・補修・交換)と外部面には断熱材充填と防湿シート処理(これらは断熱気密のキモ)。
筋交い:施工を誤っているもののやり替え、追加、金物追加。
耐震補強:耐震診断の後、耐震補強を計算し、筋交い等の取り付け。
天井下地やり替えと断熱材敷き込みと気密シート処理。
開口部:建て具を高性能サッシと高性能ガラスに交換。
電気配線やり替えとコンセントの設置、分電盤も不足分は追加。
この際、一緒に床下の給排水管やガス管もやり替えましょう。

解体して木軸のみにします。
基礎をつくります
土台を敷いて防湿シートを敷きこみます
床下全体に断熱材を充填します
耐震補強を入れます
外部に面する部分には断熱材を充填、防湿シート張り

これで内部下地は全て新品になります。(構造はそのまま)
この後に内部仕上げです。
仕上は自然素材なら好きなものを。

古民家を改修するには、建物自体が長い時間が経っているので、柱がいろんな方向へ傾いています。
改修は内部下地をすべて取り払ってから柱の建ち(垂直)の補修から始まります。 柱を垂直に戻すので外壁に歪が生じ、外部仕上げ(漆喰塗り等)の補修も必要になります。
建具も歪んでいて使えないのでやり替えになります。
(建て具は建物の歪に合わせて少しずつ補修してきたため)
場合によっては屋根の葺き替えも必要になる場合もあります。
屋根の葺き替えは費用が大きく掛るので、瓦でなくガルバで吹き替えるのも良いでしょう。屋根荷重も軽くなりますから耐震性が上がります。

たくさん出てきましたね。

更に
外部周りをやり替えする場合は、外部面下地にの透湿防水シートと通気処理も忘れずに。
外部面での耐震補強も効果的。

屋根やバルコニー周りも対象になります。
雨漏りがある場合は原因を確認して補修、時にはやり替えも。

あーーー。
きりがないのでやめておきましょう。

とにかく、本気で改修するとお金が掛かります。
やるとなるとその覚悟は必要ですぞ。

でもそれだけお金を掛けるなら、それなりの値打ちのある建物にお金を掛けて欲しいと思います。
安普請の家を買うのは捨て金に無なるので注意が必要です。

私からのアドバイス
中古住宅を購入して本格的に改修する場合は、お金が掛かります。
特に、広い家は改修面積が広くなる分コストが上がります。
「広いから良い」 で買うのは注意です。
大きな家だと屋根を葺き替えただけでリフォーム費用以上の予算が吹っ飛んでしまう事もありますから。

古民家などの大きな建物の改修は、全体を対象にせずに使う区域だけリフォームしないのも一案です。 範囲を広げすぎると予算がとまらないのでご注意ください。

スタート時に何処で止めるかも改修計画の始めに決める事柄です。

お金は掛かりますが、
大規模リフォームは、やる値打ちがあります。

省エネになるだけでなく、
日々の暮らし易さが格段に変わります。
特に古民家は味わいあって良いものです。

完成引き渡し時のもの。これから家具が入ります。

それに健康寿命も長くなりますョ。

浅野勝義

株式会社 奈の町
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