道路と敷地に高低差がある土地は、平坦地と比べてお得なのか？

敷地が道路より上がっている土地と平坦地の価格が同じの場合、どちらがお得か分からない

住宅団地での購入を検討でこの様なご質問がありました。
『道路を挟んでフラットな土地と、1段(1.5m位)上がった土地がありますが、どちらが良いか判断がつきません。』

丘陵地で分譲されている住宅地は、道路を挟んで敷地が高い区画と道路とフラットになる区画がどうしても出来てしまいます。

例えばこの二種類(敷地が道路面とフラットな土地と、敷地が道路面より高い土地)が売りに出ている場合、購入価格をどの様に判断すればよいかを、検討してみたいと思います。

道路と敷地に高低差がある土地は、平坦地と比べてお得なのか？

まず、メリットとデメリットを考えてみましょう。

メリットは、
敷地が道路より高くなっている場合は、道路面の見晴らしがよい、視線の抜ける距離が取りやすい、日当たりが良い等があげられます。
道路面にフラットな敷地は、道路からの出入りが良いので計画し易いのがあげられます。

デメリットは、
高くなっている敷地は掘り込みの駐車場と玄関までの階段が必要で、造るには掘削してからコンクリート擁壁工事が必要になります。
フラットな敷地は、道路を歩く人との視線が合いやすい。

検討してみると駐車場の有無に大きな差がありそうですね。
では、具体的にどれ位の費用が要るものかを計算してみます。

条件
道路と敷地の段差は1.5M。
コンクリート擁壁を道路面以外の3面を造る。
土間床はコンクリート厚18cmを打設、仕上げは無しでコテ押さえのみ。
玄関までの階段は擁壁に含むと考える。

○土の処分代(掘削費は処分代に含む)
車1台：3mx5mx2.0m=30m3 30m3x8500円=25.5万円
○コンクリート擁壁代
擁壁代　H=1.6m：L=13mx10万=130万
○土間コンクリート代(鉄筋・左官代も含む)
土間コンクリート　3mx5mx0.18×44000円/m3=12万
合計　25.5+130+12=167万円
ちなみに自動車2台分の駐車場を造る計算では、約220万円となりました。

次に建物の１階の玄関ポーチ高さまでの段差を考えてみます。

フラットの敷地は地盤面より70cm程度の高さに比べて、1.5m上がった敷地は道路面より約2.2m上がった所が床の高さになります。
玄関ポーチが床より20cm下がっていたとしても2.0mありますから、もし車椅子用(介護者付きで１/８勾配を設定)のスロープを造る場合だとスロープの区間が16m以上必要になります。
敷地に余裕があれば問題ありませんが、一般的な40～60坪程度だとスロープに要する面積として大きすぎますね。

フラットな敷地の場合は、駐車場擁壁に要する費用は必要ありません。また、スロープも現実的な距離(1/8勾配で僅か4mあれば)で設置可能です。

次にもし、敷地が道路より低い場合(あまりありませんが)はどうでしょうか。
車のスペースを造るだけの場合は削る場合の逆ですから擁壁の費用は同じ程度と考えて良いと思います。
しかし問題点は、排水関係にあります。

敷地が道路より低い場合は、道路からの雨水が流入してくる可能性が考えられます。　更に一般的に道路は時代と共に嵩上げしてくるものですから将来を考えても良くありません。　また、汚水雑排水を考えると、敷地内最終桝から道路内の下水管へは逆勾配となってしまいます。　最悪の場合ポンプでの汲み上げが必要になります。

一般的にはこれらを考えると敷地全体を擁壁で嵩上げする事になりますから、擁壁の範囲は敷地全体になり莫大な費用になります。　おまけに全てが盛り土ですから地盤は軟弱になりますので地盤改良も必要になります。
道路より低い土地には、良い所が見当たりませんね。