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親の土地で家を建てる際、お金を借りるのと貰うのはどっちが良い?

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親に頼って家を建てる場合で借りるのともらうのはどう違う?
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親の土地で家を建てる際、お金を借りるのと貰うのはどっちが良い?

 

前回の親の敷地に家を建てるシリーズ第2弾

「親の土地で家を建てる際、お金を借りるのと貰うのはどっちが良い?」

こんな質問がありました。

まあ、どちらにしましても有難いお話です。

まず前回のおさらいから、テーマは
「親の土地で家を建てる場合のメリット・デメリットについて。」でした。

今回は、100%子世帯の視点で書いてます。
お金とローン、権利関係の3つのポイントから解説します。

親に頼って家を建てる場合で借りるのともらうのはどう違う?

 

家づくりのお金を両親から借りる場合。

■お金
両親から借りて建築費に当てますので、必ず「借入契約書」を作成して、実際に両親の口座へ返済する事実が必要です。
契約したけど全然返していないのは贈与に当たります。

■ローン
建築費を全額借りているのでしたら銀行ローンを借りる必要はありません。 住宅ローン控除を受けたいのであれば、一部ローンを受けるメリットはあります。 今回、国交省から令和3年10月まで13年間の住宅ローン控除が1年延期になりましたので、それもアリです。

契約締結日 省エネ等住宅 省エネ等住宅以外の住宅
2019年4月1日~2020年3月31日 終了 終了
2020年4月1日~2021年3月31日 1,500万円 1,000万円
2021年4月1日~2021年12月31日 1,200万円 700万円

また、建物をローンで建てる場合は、銀行の融資額によっては(建物だけでは担保額に不足がある場合)土地にも抵当権をつける条件が付くことがあります。

■権利
建築費を借りて建てた訳ですが、あくまで建て主ですから所有者も子世帯になります。両親から借用して建てるのですから、贈与とならないように税務署へ手続きを行ってください。
相続時は建物の建っている土地が相続対象に含まれます。また、借入している残金に対しても相続の算定対象となります。

 

家づくりのお金を両親からもらう場合。

■お金
両親から贈与してもらって建てる形になります。 ただ、《父母・祖父母等直系尊属から住宅収得資金で非課税贈与分の贈与を受ける場合は、その時期と建物の仕様によって非課税の適用があります。
この非課税枠をフルに使った上で、自己資金を除いた金額が贈与の対象になります。
贈与税の算定は、1年分の非課税枠が110万ありますから、特例の非課税限度額+110万円が贈与の非課税分になります。

課税対象額 税率 控除額
200万円以下 10% 10%
200万円超400万円以下 15% 10万円
400万円超600万円以下 20% 30万円
600万円超1000万円以下 30% 90万円
1000万円超1500万円以下 40% 190万円
1500万円超3000万円以下 45% 265万円
3000万円超4500万円以下 50% 415万円
4500万円超 55% 640万円

■ローン
もらって建てるのであれば、銀行ローンはありません。

■権利
建築費をもらって建てる訳ですので、あくまで建て主ですから所有者も貴方になります。
贈与となる部分については贈与税の課税対象になります。但し相続時住宅収得資金として非課税となってるものは相続税の対象外です。
相続時は建物の建っている土地が相続対象に含まれます。

 

結論。

以上、借りるのももらうのも案外共通しているものですね。
大きな違いは、
〇借りた場合は、借入契約が必要。
〇もらう場合は、住宅収得資金で非課税贈与分の贈与が使えること。それよりたくさんもらった方は、贈与税をお支払いください。

ちょっと2パターンほど考えてみました。

その1

条件は、両親と祖父母から住宅資金の贈与を受けて建てる場合。(住宅ローンなし)
1.親の土地に家を建てる。
2.住宅収得資金で非課税贈与が両親祖父母から受けられる。
3.建築の契約時期が2021年3月末まで。(建物は省エネ住宅)

頭金100万円、特例の非課税額1500万円x2=3000万円(非課税贈与枠max3000万迄)、両親から1年分の非課税枠が110万円

合計3210万で家を建てる。…全額非課税で家が建てられる。

 

その2

条件は、両親から住宅資金の贈与を受けて建てる場合。(住宅ローン1500万円)
1.親の土地に家を建てる。
2.住宅収得資金で非課税贈与が両親から受けられる。
3.建築の契約時期が2021年3月末まで。(建物は省エネ住宅)
4.現在の年収400万以上
5.残金は住宅ローンで

頭金100万円、特例の非課税額1500万円、両親から1年分の非課税枠が110万円、住宅ローン1500万 総額3210万で家を建てる。

住宅ローンはジャパンネット銀行で金利0.38%,35年変動金利10年後1.38%
・・・毎月返済 38.147円(10年後43.043円)
住宅ローン控除が年15万円ということは、月額12,000程の戻りがある(ローン残高の1%だから少しずつ下がりますが)訳で、実質月額支払い26,000円程度(13年間)で家を建てることができる。

最後に、家づくりを進めて行く上での注意点。

1.面倒でもご両親へ家づくりの経過の状況は話しておくべきです。報告しないと機嫌を損ない、そこからスムーズに進めなくなることもありますから。(私の若い時、設計中でこのようなことがありました)

2.両親の付き合いの関係で、知り合いや工務店で建築することもあります。

以上。
今回はとっても羨ましいご相談者のお話でした。

 

 

株式会社 奈の町
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