土地・中古物件を探してられる方に大切な事です
前回、4m未満の道路について、サラッと”2項道路の可能性が”と書きました。
前面道路が2mちょっとの中古物件を買っても良いでしょうか？
“2項道路の可能性が” とても重要な事なので、追加で書くことにしました。
実は土地の判断で、道路の条件は最も大切な項目なのです。
「前に道路があれば良いんじゃないの？ 普通に出入りも出来るし。」
そう思われるかもしれませんが、そう簡単な話でもありません。
前面道路が建築基準法第42条各項の道路に当たらない場合は、
建築できないだけでなく土地の評価もなくなります。
当然住宅ローン等の融資は評価の対象とならず受けることができません。
既存で建っている建物があったとしても、接道義務違反の建築物で再建築不可の扱いとなります。
今回は、この道路についてもう少し説明したいと思います。
土地・物件の判断でこれだけは知ってほしい道路の種類と見方
建築基準法には法42条にて道路を6つに区分けしています。
基本、敷地はこのいずれかの道路に2m以上接していなければ、建物を建てることができません。
道路は大きく分けて、幅員が4M以上と、4Mに満たないものとに分けられます。
幅員4M以上の道路
1号道路
道路法による道路を言います。（いわゆる国道、都道府県道、市区町村道等の公道です）
2号～5号道路
都市計画法、土地区画整理法等で造られた道路、計画道路、位置指定道路をいいます。
難しいので省略します。
幅員4m未満の道路
2項道路
2項道路とは、建築基準法施行日(昭和25年11月23日)時点で既に存在していた道、または都市計画区域に指定された日(奈良県では昭和45年12月)以前にすでに建物が建ち並んでいた道で、特定行政庁が指定したもの。
2項道路が成立するには条件がいくつかあります。
1. 建築基準法の施行日(昭和25年11月23日)時点で既に存在していた道。
2. または都市計画区域に指定された日(奈良県では昭和45年12月)時点で既に存在していた道。
3. その時点ですでに建物が建ち並んでいた道。
4. 特定行政庁が指定したもの。(建築主事を置く人口25万人以上の市,又は都道府県庁を言います)
奈良県ですと、昭和45年12月の時点ですでに建物がその道に面して建ち並んでいることが確認できる道ですね。
イメージで言うと昔からある道で、古い建物が建っている道のことを指します。
私が大阪で事務所をしていたころ、前面道路が4M近い幅員があるにもかかわらず道路扱いできない”道”があちこちにありました。
住宅が建ち並んでいるのですが、これらは都市計画区域の指定日以降に勝手に道路が作られ、そこに建築確認なしで建てられた住宅なのです。もちろんこれらの住宅は今後も建築確認は取れません。その道路は”道”でしかないからです。(ほんらいは)
私が奈良へ移転した17年前でも、高齢の方とお話しする際「建築確認など必要ない」と言ってられたのを思い出します。
ましてや昭和45年頃なんて道路に関わらず無確認で建てている物件はいくらでもありました。
そういった物件が今もまだ存在しているという事を、知っていてほしいと思うのです。
2項道路かどうかの判定
設計事務所が現地の道路を測量して、接している住戸の建築時期を確認の上、道路判定の申請手続きを行います。
判定結果で2項にならなければ、”道”になります。
もう一つ大切な事。
現況が4M未満の場合で2項道路に指定された場合は、建築可能になりますが、道路の中心後退が必要です(対側が水路等の場合は一方後退)。道路中心から２M後退した部分は敷地内ではありますが、扱いは道路敷です。ここには塀や門等は建築できませんし、それらの庇も出てはいけません。 当然、石を置いたり駐車場、物置き等に使用することも出来ない事は理解しておいてください。
その他の道路(道)
法43条但し書き という道路があります。
これはの上にあります道路等に接しない場合でも、「その敷地の周囲に広い敷地を有する建築物その他国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの」については、例外的に接道義務が適用除外となり、建築が認められる場合があります。
難しく長い文面ですね。
内容を簡単に言いますと、1項、2項道路に適合しなくても、安全上なり何かしらの条件がそろえば特定行政庁が認め、建築審査会に通ればいいよ。そういった条件の道路です。しかし、2段階のチェックに通らないと認められません。
例で言いますと、周りに広場や公園があったり、農道に面している、道に通ずる通路に接しているなどがあります。
これらに当てはまらない道路はすべて、建基法上の道路ではなく、単なる”道”です。
建築することは出来ません。
まとめ・・・大切な事。
道路の基準はシンプルですが、その判断は難しいものがあります。
特に4M未満の道路は注意が必要です。
これだけは伝えたいと思い、パート2を書きました。
前回のご相談者の話ですが、道路については不動産のキモです。
ここまで読んでいただければ、【道路幅員が4mないから2項道路】というのは
とっても安易な判断なのです。
ちなみにこの物件で私が調べるのであれば、購入前にこれらを調べます。
1. 道路の種類。基本は4M以上が原則。現地の道路幅が4M未満であれば2項道路か但し書き道路の確認が必要。
2. 建物があれば、その建築時期。(建築確認の有無) なければ違法かも。
3. 法務局で現地、建物、前面道路と隣地の謄本で所有者の確認します。
前面道路が個人所有なら購入せず。 里道敷なら市役所で幅員の確認します。
4. 隣地境界ポイントの有無。無ければ購入前に必ず隣地立ち合いでポイント確定のこと。
5. 給水引き込み管の径。13mmでは水量が弱く20mmに変更できるかを確認する。また、ついでに道路内の給水本管の径を水道局で確認する。
6. 敷地の測量図があるか。謄本で調べたうえ、所有者へ確認。
7. 謄本の敷地面積と実際の敷地面積の差異はどれくらいあるか。大幅に小さくなっていれば購入を考え直す。少しくらいなら承諾するかも。
8. 排水施設の確認。 浄化槽処理の可能性大ですが、公共下水なら嬉しい。
これ位調べておけば、後で困ることはないと思います。
もし、その物件の前面道路が建基法上の道路でなかった場合。
中古住宅でそのまま住むか賃貸で貸すだけで、現金購入するならご自由に。
しかし、今度この物件を転売する場合は、評価の対象にならないことを理解しておいてください。
そして、建て替えは出来ない事も。
blog link
木造中古住宅を購入するには、いつ頃の建物がお勧めなのか教えて。
