物件概要書って何？
物件紹介を不動産屋でお願いすると、”物件概要書”という書類を受け取る事に
なる訳ですが、こんなA4の書類1枚で物件の何が分かるのでしょうか？
これを見て、現地へ行けっていうの？
分かる訳ないじゃない！
でも一々担当者がついてくるのもねぇ・・・
そこで今回、物件概要書の読み方をお話ししようと思います。
A4 1枚の書面に書き込まれた”物件概要ワールド”を解説します。
物件概要書(物件概要ワールド)を読み取る
物件種目
土地 又は中古住宅を表記しています。
価格
物件の価格を表記しています。
土地の売買は消費税が掛かりません。
中古住宅の場合、個人間同士の売買である場合は、掛かりません。
(但し居住用でない投資用不動産の場合は掛かります)
交通
〇公共交通機関の電車路線と最寄駅が書かれています。
〇バス及び徒歩での時間を表します。
宅建業では、徒歩表示は80m(直線距離ではありません)で1分、信号や踏切の待ち時間は含みません。
例えば、距離が200mだとすると、計算式は200/80=2.5 で、表記は切り上げ算定としますので、 3分となります。 逆に3分と書かれていれば、161～240mの範囲と言う事になります。
ちなみに車は、400mで1分の表示です。
土地
面積
土地の公簿(法務局に登記されている面積)面積、又は実測面積を表します
地目
不動産登記で土地の用途の事。利用目的で分けられており、全部で23区分もあります。
主なものは、宅地、田、畑、山林、雑種地があり、地目により固定資産税の課税額も異なります。
私道負担
二つのケースがあります。
〇前面道路内に敷地の一部が含まれている(道路持ち分)場合
〇前面道路が4m未満で、道路後退部分の面積を表す場合
何れにしてもその部分は道路扱いとし、建築(建物や塀等)は出来ない範囲です。
接道
以下の3つを表記します。
〇道路が敷地に接している方位を表します。
〇道路の幅員(幅)を示す
〇道路の種類
国道、都道府県道、市町村道、位置指定道路、2項道路、道路以外の道に分けられ、 「道路以外の道」は接道義務違反で建築不可になります。
また、「2項道路」は、道路中心後退が必要となります。
法令上の制限
建ペイ率・容積率
〇建ぺい率は、建築面積／敷地面積で表し、敷地内に計画建物(建築面積)の建築割合限度を示す。
特別な至上権が揃わない限り敷地内にめい一杯建てる事はできません。
〇容積率は、延べ床面積／敷地面積で表し、建物の全床面積が敷地面積の何倍建てられれるかを示す。容積率が高いと階数の高い建物も建てられる。但し、前面道路の幅員にも影響を受ける。
用途地域
市街化区域内に指定される用途を制限する地域の指定。 住居系、工業系、商業系と13地区に分けられます。 なを、市街化調整地域には用途地域の指定はありません。
都市計画
市街化区域又は市街化調整区域等の表記。
住宅は市街化区域内が原則(市街化調整地域内でも許可される条件はある)
防火地域
市街地における火災の危険を防除するため定める地域として規制の掛けられる区域で、防火地域と準防火地域、法22条地域と分けられ、それぞれ建物に防火の制限が掛かります。
設備
排水
公共下水、浄化槽処理等の排水処理を明記しています 。また、最終桝の設置有無についても明記があります。
給水
上水道の引き込み又は道路内に給水管が敷設されている事を示します。 敷地内に給水メーターが設置されていない場合はその事も明記されます。
ガス
ガス管が道路内に敷設されている、又は敷地内に引き込まれている事の明記がされています。 また、プロパンガスの対応区域はLPGと表記されます。
建物
構造
既存建物がある場合は、その建物の構造を表記されます。 木造、鉄骨造、コンクリート造等。
階数
既存建物の階数。平家、2階建て等の表記。
築年数
既存建物の建築時期又は築年数を表記します。
住宅ローン減税の対象は、木造だと築20年以内、耐火建築で25年以内となっています。
各階面積
建物の各階床面積を表記。既存建物の広さが分かる。
取引形態
取引業者が売主とどの様な契約となっているかを示します。
売主の場合は売主。 仲介(媒介と表示)及びその契約内容(専任・専属専任・一般)で表記される。
備考
敷地に掛かる条件等がココに表記されます。
また、上記にない制限や法律、引き渡しの時期等が書かれています。
図面表記部分
記載される図表は、
〇配置図
〇付近見取り図(現地の分かる地図)
〇建物の間取り図(既存建物がある場合)
〇物件の特徴、伝えたい内容等
仲介又は販売会社
連絡先の会社名が表記されています。
注意点は、この会社が物件を販売している場合は、取引形態表示が売主。
媒介表示の場合は、仲介業者を示します。
まとめ
物件概要書は各売主又は仲介会社の書式で作られていますが、物件説明欄の形式は基本的に同じ書式で表示されています。
慣れればこの書類1枚で物件の条件は、ほぼ理解できるようになっています。
(時より分かり難い物件概要書を見掛ける事がありますね。)
物件情報は、売主との専任契約の場合は、必ずレインズ(宅建業者のみで情報共有される流通ネットワーク)に掲載する義務が宅建業者にあります。具体的には専属専任契約は契約締結の日から５日間、専任契約は７日間と決められています。
レインズに掲載された物件は、どの仲介業者からでも購入は可能で、大手と小規模との違いはありません。 安心して購入可能です。
一般の方が情報を探すには、アットホームやSUUMOになりますが、物件案内書を見る限り現地が確認できない情報を見掛けます。
意図的に問合せしてもらうために表記しない事もあるようです。
問合せする前に自身で探される方もいるようですね。
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