不動産購入前アドバイス

2022/05/22

2022/09/25

◆ 【土地・中古住宅】敷地購入アドバイス
物件のリスクを知って購入を検討したい方へ
建築家+住宅コンサルタント浅野勝義[一級建築士•宅地建物取引士•2級FP技能士] が、
物件を机上チェックし、分かりやすく説明します。
(面談又はオンラインで行います)

土地・中古住宅の購入リスク回避チェックの必要性

「具体的に購入したいと思っている物件がある。　
その物件に問題やリスクがあれば見て欲しい。
また問題点があればその対処法についてもアドバイスが欲しい。」

そんな方へ、(出来るだけ短時間で)購入するにおいてのアドバイスをすることで、
安心して不動産を購入することが出来ます。

実際にあったこんなケースをお聞きしました。
「土地を買った後で、資材が隣地を通らずに搬入できない事が分かり、隣地がそれを
認めてくれなかった為、建築が出来ない事で泣く泣くその土地を売却しました。」

ご相談者はとっても辛かったと思います。
「こんな事になるのを先に知っていれば、この物件買わなかったのに・・・」

事前に調査すればこんな事になる事はないのです。
そんな方を増やさない為にも、購入前アドバイス(物件の購入リスクチェック)が
必要なのです。

住宅コンサルタントの浅野勝義は、
・不動産を初めて購入するが、不動産売買は知らない事ばかりで不安。
・具体的に購入したい不動産があるけれど、物件に問題が無いかどうか見て欲しい。
　また、問題あるならその対処方法も教えて欲しい。
・不動産業者に「近日中に返事を下さい。でないと…」と急がされて焦っている方。
・以前不動産を購入したが、トラブルで後悔した方。
・物件は良いのだけれど、不動産業者の担当者がどうも信頼できなくて不安な方。
・物件が2ヶ所あって、どちらが良いか決めかねている方
・親族所有の不動産がいくつかあるが、どの土地に住宅を建てれば良いか迷っている方
・etc

このような方に向けて、購入予定物件の調査した上でアドバイスいたします。

物件の持つ情報を理解して、購入の判断をして下さい。

物件購入調査業務の内容

◆調査は現地へ向かうことなく、知識と経験とPCで行います。

調査業務の内容

☑️その敷地に希望する家が建てられるのか(再建築も含めて)を調べます。

☑️　その敷地を購入する場合、物件代金以外にどんな費用が掛かるのかをチェックします。
擁壁が必要ならその費用、既存の擁壁があるなら使えるのか、造成工事は必要か、
それによる許可申請は必要か。
また、過去の地形から地盤の様子を推測し地盤改良の必要性を考えます。　

☑️　将来、土地・建物で近隣とトラブルになる可能性は無いかを調べます。　
　敷地の境界がはっきりしていない土地や、境界沿いに道路や通路、水路がある場合も
その境界を巡ってトラブルになり易いです。
また、隣家の越境・状態にも注意を払います。　他に道路の整備状態も確認します。

☑️　住まいを建築する上で、工事を考える際に割高となる条件はないかを見ます。
　建築を考えるとどうしても建築費が割高になるかどうかがポイントになります。　
現地周辺の状態、道路、空地、敷地に至るルート等から建材の搬入ルートを想定します。　

☑️　その土地の安全性はどうかを見ます。(擁壁・過去の地盤・水害・土砂災害・活断層)
　現状地盤は盛土又は切土なのかを現況と付近を見て想定したり、過去の状況を見て地盤の
状況予測を立てます。また、付近の高低差と宅造規制区域図との比較を行い地形差が顕著で
あれば、県特定行政庁の土砂災害警戒区域または土砂災害特別警戒区域の影響がないのかを
確認します。同時に地形図と活断層についても確認しておきます。
他にハザードマップの水害チェックの影響と、水路があれば水路幅と深さも見ておきます。

☑️　調査結果の所見とアドバイス
　○物件購入についての注意点があればお伝えします。
　○不動産契約の際に、業者へ確認しておくべき点があればアドバイスいたします。
　○住宅を建てるにおいて、特に注意する点等があればお伝えします。
　○ご希望あれば物件の気に入っている部分を生かす計画のアドバイスをします。

調査に要する期間は、申し込み後通常４営業日で判断をし、
当日面談又はZOOM)で説明いたします。

物件の問題を”知っている”という事

物件の情報を知らずに購入する事と、知っていて購入する事は、全然違います。

私は、敷地を見れば、将来その土地でどんなトラブルが発生するかが、
大体予測がつきます。

もし購入の段階で、今後どういった問題が発生する可能性があるかが分かっていれば、
それを回避するための対処をする、又は最初から理解して購入すれば良いのです。

納得できるなら買えばよいし、納得できないのであれば購入を見送る。

リスク回避で行う私のアドバイスは、
買主が購入前にそれを知っておくというためのものです。

新しい開発分譲地であれば殆どこのアドバイスは必要ないと思われますが、
多かれ少なかれ何も問題がないという土地は見当たらないもの。

特に調査が必要なのは、古い住宅団地や住宅地の一区画のような物件です。

敷地の境界もはっきりしていなくて、道路と高低差があって・・・
こういう物件を購入する際は、ご相談される価値は十分あります。

不動産価格は、数千万円。
リスク回避チェックは、34,650円

もし、2000万円の物件ならば、僅か0.17%のリスクヘッジです。
この費用が、後で後悔するリスクと比べて高いと感じられますか？

住宅コンサルタントのプロフィール

私のプロフィールです。

建築家+住宅コンサルタントの浅野勝義と申します。
30年以上の住宅設計の経験と、数多くのこだわった住まいを設計監理させて頂き
ました。　
1件1件、様々な敷地の条件に対して計画しています。

資格は、一級建築士、宅建士、2級FP、既存住宅現況検査技術者、等があります。
[設計を行った物件はこちらにあります］

住宅の設計を通じて、かなりの敷地条件を経験してきましたし、そのすべての
敷地に住まいを設計してきました。
この知識と経験を、沢山の方の安心に使って頂きたいと考えて、このサービスを
行っています。

注意事項：よく読んでください。

●この調査は買主が実際に物件を購入し、家を建てる上において想定できるリスク回避の為のアドバイスです。ですので不動産取引の重要事項説明書に記する項目として記載される項目は殆どありません。
●調査目的が、想定できるリスクを予測して安全を確保しようとするものですから宅地建物取引業による調査や媒介業務でもありません。
●調査目的が、想定できるリスクを予測するものですから、リスクが必ず発生するものでもありません。発生する可能性があるという事です。
●不動産取引で調査し、重要事項説明又は売買契約書に記載する敷地の情報は、基本物件情報ですので、情報元の不動産業者に確認してください。
●このアドバイスは、あくまで現地や行政等を詳しく調査したものではありませんので、予見できない場合もあります。
●中古住宅の調査につきましては、建物については対象に含まれていません。建物の住宅診断は、別途専門家に【インスペクション】をお申し込みください。
●買主のリスク回避の為に調査ですので、依頼されたチェック項目範囲以外のリスクを約束するものではありません。また、依頼された項目範囲であっても予測できないものがある可能性はあります。それらをご了承の上でご依頼ください。
●前面道路の幅員が4M未満の場合や私道の場合は、道路の権利等の調査が必要です。今回のチェックの対象外の部分になりますので、注意点のみご説明します。

サービスの価格(日本全国対応)

★物件購入前アドバイス＋面談(又はZOOM)　1時間程度　　　　　　　　３４，６５０円(税込)

オンライン相談開催日について

【土地・中古住宅】敷地購入アドバイス　開催曜日

　　〇毎週金曜日、および日曜日(正月休みは除く)

　　〇時間　１)AM10:30～
　　　　　　 2)PM1:00～

対応地域

日本国内(離島・未線引き区域を除く)

物件対象について

以下の条件によります。
●道路幅員4M以上の道路に接する土地
(4M未満の場合は、物件概要書に記載されている以外の判断が出来ません)
●土地及び中古住宅の土地部分のみ(建物はインスペクションの範囲になります)
●敷地広さは500㎡以内
●市街化区域内

得られる安心

○物件を購入してよいかの判断が出来ます。
○土地及び建てる建物について知ることが出来ます。
○建築する際の注意点もアドバイスします。
○将来起こり得るリスクが考えられるかも説明しますので、買う前から心構えが出来ます。

依頼者側でご用意いただく情報

物件購入前アドバイスをご依頼される際は、以下の情報をご準備願います。

１．不動産業者が発行する物件案内書又は物件概要書
２．現地の正確な場所、および住所地番
３．依頼者が現地で撮られた写真(敷地と道路が接するところ、道路全体、道路の反対面、敷地の境界部分道路面以外全て)

※グーグルマップでの現地確認が出来ると全体イメージが掴みやすいです。

調査結果の所見について

不動産の価値は一般的に立地と広さで決まると言われています。
しかし、住宅を建てる事に際しては、この評価だけでは決まりません。
購入する”人”の価値観や必要度合いで大きく変わります。

ある土地があったとして、興味ある人は「欲しい」「安い」と感じ、興味ない人は、
お金を払う価値すらないと言うでしょう。
その物件が良いかどうかは、購入する人の感じ方や必要性で決まります。

私は『貴方が依頼した専門家』として、この物件をどの様に使うのか、家族の構成・年齢
などをお聞きした上で、所見を述べさせて頂きます。

総合的に判断して、「貴方にとってとても良い物件だ」や、そうでない場合もありますが、
最終的に判断するのは貴方自身です。

私があなたのリスク回避のお役に立てれば幸いです。