不動産広告に載っている物件は、他の不動産業者でも買えるの？(動画あり)

広告やネット情報にあるあの物件は買えるのでしょうか？

『ポストに入っている広告やアットホームやSUUMOに掲載されている物件は買えますか?』

そんなご相談をいただきました。
その物件は広告を出している会社でしか買えないのでは？
と、思ってられたそうです。

結論から言いますと、普通に取り扱いが出来ますし、購入は可能です。
但し、例外はあります。(後で詳しく説明します)

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掲載の流れ

掲載される物件のルートは３種類あります。ここから購入する形となります。

自社が直接売主から売却の依頼をされている物件を掲載

売主から売却の媒介契約を交わした不動産会社は、レインズに登録をし、広告を出します。

レインズからリストアップした物件を掲載

広告を行いたい業者がレインズよりリストアップした物件の売主の不動産業者へ連絡して、自社の広告や
HP等に掲載しても良いかを問合せします。了解がありましたら掲載を行います。

自らが販売している物件を掲載

自らが販売している業者と言うのは、建売業者や土地分譲会社の事で、この会社が出す広告とうですね。
この業者から直接購入する方法があります。

もう一つのルートは、自ら販売している業者が販売を他の不動産業者へ媒介依頼しているケースです。
この業者は媒介契約をしていますので、レインズへの登録と共に広告等を出します。

レインズとは?

不動産業者だけが使える情報ネットワークのことで、物件を依頼された業者がここに掲載することで、
全国の業者が見ることが出来、レインズを通じて売主と買主が売買できるなシステム。

昔は不動産屋独自の情報で売買していたわけですが、現在は、どの不動産業者にに紹介を掛けても
レインズを通して同じ情報が手に入れられます。
それは、大手の不動産会社も地元の不動産会社も同じ情報量を扱えることになるのです。

掲載義務は、専任媒介契約は依頼を受けてから7日以内、専属専任媒介契約の場合は5日以内にレインズへの
登録義務があります。

指定流通機構（近畿レインズ）

媒介契約は３種類の契約形態があります
■専属専任媒介契約
依頼者が他の不動産会社に重ねて媒介を依頼することができない契約です。
また依頼者が自ら見つけた相手方と売買することもできません。
指定流通機構（近畿レインズ）には、媒介契約締結の翌日から 5 日以内に登録されます。
■専任媒介契約
依頼者が他の不動産会社に重ねて媒介を依頼することができない契約です。
ただし、依頼者が自ら見つけた相手方と売買することはできます。
指定流通機構（近畿レインズ）には、媒介契約締結の翌日から 7 日以内に登録されます。
■一般媒介契約
依頼者が他の不動産会社に重ねて媒介を依頼することができる契約です。
また依頼者が自ら見つけた相手方と売買することもできます。
指定流通機構（近畿レインズ）への登録は任意で行えます

広告掲載の流れについて

広告掲載の流れから購入に至るルートを説明いたします。
ルートはいずれも広告やネットの情報を見て、気に入った物件をその会社ではなく買主の信頼する業者から購入するという流れについてを説明いたします。

直接売主から依頼されている物件

売主から売却の媒介契約を交わした不動産会社は、レインズに登録をし、広告を出します。
自社物件と言われるもので、媒介依頼契約してから5日ないし7日以内にレインズへの掲載義務があります。

貴方は広告に掲載されている物件をみて、興味を持ち、貴方の信頼できる不動産業者を通じて物件の問い合わせを依頼します。
業者はレインズより物件を確認し、売主の不動産会社から資料を取り寄せ、価格交渉等を行って購入に至ります。

レインズからリストアップされた物件

レインズに掲載されている物件で、売り主側の業者へ問い合わせを掛け、自社の広告やHP等への掲載許可を
取って了解後掲載をします。。売主側の了解なしに勝手に掲載はありません。
元々、この情報はレインズに掲載されていた物件ですから問題なく購入は可能です。

その広告等を見て、興味を持ったあなたは、貴方の信頼できる不動産業者を通じて物件の問い合わせを
依頼します。　業者はレインズより物件を確認し、売主の不動産会社から資料を取り寄せ、価格交渉等を
行って購入に至ります。

自らが販売している物件

自らが販売している業者と言うのは、建売業者や土地分譲会社の事で、現地や広告等で見つけた貴方はこの業者から直接購入する方法があります。この場合は、仲介業者と言うのは入らないので仲介料は掛かりません。

もう一つのルートは、自ら販売している業者が販売を不動産業者へ媒介依頼しているケースです。
この業者は媒介契約をしていますので、レインズへの登録、そして広告やHP等も出すのでしょう。
この広告等をみて興味を持ったあなたは、貴方の信頼できる不動産業者を通じて物件の問い合わせを依頼します。　業者はレインズより物件を確認し、売主の不動産会社から資料を取り寄せ、価格交渉等を行って購入に至ります。

以上3つのケースが考えられる訳ですが、いずれもレインズより物件確認して購入できることになります。

例外 : 囲い込みの例

囲い込みとは、売主・買主の双方から手数料を受け取る方法で、情報を出さない事によって
買主を自分の会社でしか受けない方法を採ることを言います。
双方から手数料を受け取る事は違法性は全くないのですが、情報を外部へ出さない事が問題なのです。

そもそもレインズは、売主の情報を広く全国の不動産業者へオープンにすることで、短期に売買を
成立されるためのネットワークであり、情報を止める事は売り主にとって不利となる訳です。

その方法を少しご紹介します。

レインズに図面等の情報を登録せず、他社から連絡があっても渡さない。

レインズには確かに情報は掲載されています。
例えば「〇〇丁3丁目」、「〇〇坪」、「1050万円」等と表記されていますが、それに対する図面はおろか現地の場所(地図や住所)の記載が全くありません。これは公開しているとはいえませんよね。
別のネット広告等に掲載して、そこから買い手を探す方法です。

他社から内覧の問い合わせがあっても、理由をつけて断る。

これは実際にうちの住まい手さんでありました。　まだ当社が不動産仲介の出来る前でしたね。
ネット広告をみて気に入られた住まい手さんが、当時よくお願いしていました不動産会社を通じて物件を確認して頂いたところ、レインズにはありましたが物件は無いと言う回答でした。
売れてしまったのかと落胆しながらも、ネット広告を見ても物件が無くなる事が無いために、思い切って売主側の不動産業者(ネット広告の会社)へ問い合わせたところ、「あります」と言う返事でした。

当初問い合わせた不動産業者へその事を伝えたところ、状況は理解したようで、囲い込みについて外してほしいとの話し合いで、何とか購入できたといういきさつがあります。これも買主・売主双方から手数料を取るための手段ですね。

意図的にレインズへ掲載しない。

本来、買主と媒介契約を行えば(専任又は専属専任)ねレインズへの登録義務がありますが、これをはなから
登録しない業者もあるようです。登録義務違反ですね。
広告やネット情報のみですから、購入はこのルートでしか購入は出来ない訳です。

あえて一般媒介契約にして、レインズへの登録義務を外している。

一般媒介契約は、レインズへの掲載義務はありません。そこを逆に使った手法で、仲介業者が自分の所
だけと分かっていれば、あえて一般媒介契約とし、レインズに登録しない方法です。
売主が素人であれば、他の業者にそれを聞くまで気が付くことがありません。レインズに載っていない
訳ですから、売れるまで相当な期間が掛かったとしても仕方なく、売主にとっては大きな損失です。