不動産情報サイトの物件はどの業者でも取り扱えます。
物件探しの前に
買主側の不動産エージェントを先に見つけることが大切。
まとめ
不動産情報サイトで気になる物件を見つけても、掲載されている不動産業者に連絡をせず、自分が見つけた不動産エージェントに連絡をする。
コンサルティングを行う際、相談者から不動産情報サイトで見つけた物件の資料や、不動産業者から紹介を受けた資料を持参されることもあります。多くの相談者が「不動産情報サイトに掲載された物件は、その業者からしか購入できない」と誤解していることに気付き、私はこの誤解を解くために、このブログやYouTubeで何度も説明を行ってきました。今回はそのテーマを、より理解しやすい形で解説したいと思います。
レインズで掲載されている物件であれば、不動産情報サイトに掲載されていても、他の不動産業者で取り扱うことができます。この点を詳しく説明するとともに、買主にとって非常に重要な「不動産エージェント」の存在についてもお話しします。
不動産情報サイトの物件はどの業者でも取り扱えます。
不動産情報サイトに掲載される経緯と、この情報の元となるレインズへの登録や閲覧について、図解を見ながら説明します。
まず、買主が一番目に触れることの多い、不動産情報サイトに物件が掲載されるまでの流れから
売主が所有する中古住宅を[A不動産業者]へ売却依頼し、売主と[A不動産業者]の間で媒介契約(売却依頼の契約)が行われます。
[A不動産業者]はレインズという不動産業者のみがアクセスできるデータベースに物件情報を登録する義務があります。
レインズに登録された情報を見て、他の不動産業者[B,C,D,E不動産業者]は、自社で物件を探している買主に仲介することができます。
不動産情報サイトへの掲載業者は、このような立場の不動産業者です。
① 売主の[A不動産業者] (一般媒介の場合は複数になる場合もあります)
②[A不動産業者]に販売の承諾を得た[D,E不動産業者]
不動産情報サイトで掲載されている業者は、基本このパターンになります。
不動産情報サイトで物件を見つけた際の連絡先の立場と買主の関係は、
[A不動産業者]は売主の不動産業者です。(売主業者に直接買主が来れば、売主・買主の両方の立場になります)
他の[B,C,D,E不動産業者]全て買主側の不動産業者になります。
そもそもレインズへ登録された情報を元に、不動産業者がその不動産情報サイトへ掲載している訳なので、元の情報はレインズにあります。
ですから、[B,C不動産業者]も不動産仲介は可能です。
買主が不動産情報サイトで検索した物件は、レインズを使える不動産会社であればどの業者でもこれを検索し、登録されている物件資料をもとに売主不動産業者に物件確認を行い、売買可能であれば資料を取り寄せることで、買主は購入することが出来ることになります。
情報サイトに掲載している業者でしか購入できないということはありません。自分に合った不動産エージェントから購入することができます。
物件探しの前に、買主側の不動産エージェントを先に見つけることが大切です。
不動産エージェントって?
不動産購入は、人生において最も高額な取引のひとつであり、成功のために専門的な知識と経験が必要になります。専門家の知識とは、資格だけでなく経験がとても重要です。経験は失敗と改善の繰り返しを経て培われます。一般の買主にはその知識と経験を持つことは難しいため、専門家の知識と経験を最大限活用することが、物件購入の鍵となります。
『不動産エージェント』と『不動産営業』違いがあるの?
不動産エージェントと不動産営業の大きな違いは、なんのために物件を販売するか? によります。
不動産営業は、会社の売り上げや、自身のノルマ達成のために、物件を販売します。
担当者がノルマを持って売買すると、どうしても”物件の売買”であったり”売上額”が重要視されてしまいます。
それに対して、
不動産エージェントは、自社の為に売るのではなく、顧客の予算や要望・こだわりを親身に向き合い、サービスやサポートを価値として提供するものです。
エージェントは、その物件の売買にとらわれる事なく、買主の気に入った物件を専門家の視点から調査分析し、問題ある物件はその事実をしっかり伝え、将来のリスクやの予測を行います。そして購入するまで買主の立場に立ってサポートをするところにあります。
一般的な不動産業者の担当者は、スタイル上どうしてもこういったサポートを行うことは難しいと言えますが、[エージェント型仲介]を行なっている業者の担当者もいます。
不動産エージェントは宅地建物取引士の資格を持つ個人(法人の中の個人を指す場合もあります)を指すことが多く、専門性のあるスキルを持っています。そんな不動産エージェントを選ぶことは、買主に専門的なサポートを受けられるだけでなく、個人の要望や予算に見合った物件を見つける助けとなるため、重要な選択となります。
買主は安心して物件選びや契約手続きを進めることができ、適切な価格交渉や契約条件のサポートも受けられます。
物件探しより、先ず不動産エージェント探し。自分に合う不動産エージェントの選び方のポイントは、
・経験や専門知識を確認し、提供しているサービスの範囲を説明してもらいましょう。
・住宅コンサルティングから物件探しのアドバイス、物件調査、既存建物の評価、契約手続き、資金計画やローン相談、リノベーションや建築予算まで、幅広くサポートできるエージェントが理想的です。
ちなみに一般的な不動産エージェントの業務費用は、物件購入費用の仲介手数料となり、不動産業者と変わりありません。
注意点があります。
昨今、宅建士の資格を修得しただけで、不動産エージェントと名乗り独立する人も増えてきました。しかし、「不動産エージェント」という国家資格は存在しません。依頼をする場合は、「不動産エージェント」という名称だけでなく、その人が持つ実務経験、専門分野、その他の資格やスキルなどを事前に確認し、それから依頼することをお勧めします。
不動産情報サイトで、気になる物件を見つけた場合の手順
ここでは、不動産情報サイトで物件を見つけたケースをお話しします。
- 自分に合った不動産エージェントを見つける
- 不動産情報サイトで気になる物件を見つけても、掲載されている不動産業者に連絡をせず、エージェントに連絡をする。
- エージェントを通して売主業者から物件の詳しい資料を取り寄せてもらう。
- 資料を受け取ったら、必ず現地を見て下さい。その際の注意点ですが、ご夫婦の場合でしたら必ずご夫婦で現地を見て下さい。ご主人一人で見て良いと思っていても、後から奥さんが見てダメというケースがありますので。
- 物件を見て「良いな」という判断であれば、エージェントに「物件の調査」を依頼して下さい。判断はその報告を聞いてからする事をお勧めします。 また、この期間中に現地へ訪れる事をお勧めします。
例えば夜の現地の様子、休日の様子、近隣の様子や車の行き違い、車庫からの出し入れのし易さ、ゴミ置き場など、生活する上で気になる点は無いかをチェックします。 - 買主の判断と、エージェントからの報告とアドバイスを聞いて判断してください。
購入の決断をする場合は、購入申込書を作成しエージェント経由で売主不動産に提出します。その際、価格や条件を決めておき、その交渉はエージェントが行います。買主の有利になるよう纏めてくれます。 - 売主側から売却了解の回答が得られれば、売買契約となります。 日程の調整と、重要事項説明書の作成と、契約に向けての細部打ち合わせもエージェントが行います。
中古住宅の場合
エージェントに土地の調査を依頼した後、報告とアドバイスを聞いて問題ないと判断した場合、「内見の申し込み」をエージェントが売主業者に依頼します。
現地の状態が良いと感じましたら改めてインスペクション(住宅診断)の依頼をしてください。
売主からインスペクションの了解を得られない場合もありますから、内見時には十分室内の様子をみておいてください。
その為にも中古住宅購入の場合は、中古住宅に詳しいエージェントを選んでください。
物件を見つけた際、物件情報サイトに記載されている業者に直接連絡を取ると、買主のエージェントが間に入ることができません。
※もし、すでに不動産業者から紹介された物件で購入が不安である場合は、買主のエージェンとしての介入できませんが、第三者のセカンドオピニオンという形で依頼できるか問い合わせましょう。
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