建築家+住宅コンサルタント[一級建築士•宅建士•2級FP技能士]の浅野勝義が、住宅設計の知識や経験から住宅のお悩み相談承ります。

「再建築不可」という物件を購入していいのか

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再建築不可物件についてお話しします。

1.再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、建て替えが出来ない物件を言います。
既に建物が建っているがその土地が建築基準法に適合していないので、建築確認がおりない。
その為、将来に渡り建て替えは出来ません。


敷地は建築基準法による道路に面している必要があります。

しかし、敷地の条件がこれに満たない場合は建築確認を取ることが出来ません。
どういった敷地なのかを説明いたします。
A)そもそも敷地が道路に面していない・接していない土地。
B)敷地が建築基準法の道路に面しているが、接道距離が2Mに満たない土地。
(または2Mに満たない部分がある)
C)道路に面しているが、その道路は建築基準法上の道路に該当しない土地。
の、おおよそこの3つに当たります。
図示で説明します。

原則

建築基準法第43条には、建築物の敷地は道路に2M以上接しなければならない。
と、明記されています。

反対で言えば、建築基準法上の道路(法42条)に2M以上接していない土地は、建て替えは出来ません。
(4M未満の2項道路であった場合、2mの中心後退が必要になります。)

但し、
建築可能になる可能性が無い訳ではありませんが、これはマニアックな話ですので、ココでは割愛します。

2.建物を購入して居住できないか

建物に居住する事は可能です。
また、リフォーム・リノベーションして住むことも出来ます。

増築は防火・準防火地域以外であれば10㎡まで可能です。
(準防火・防火地域では不可)

また、2階建ての木造住宅2階までの改修については、建築確認を必要としません。

 

 

3.再建築不可物件のメリット・デメリット

★メリット

住むだけであれば、安い価格で中古住宅が手に入ることが一番のメリットです。

予算を掛けずに住まいを手に入れるという唯一つの目的に限り、メリットは大きいです。

★デメリット

建築確認が取れない物件であることで、購入者はある程度絞られます。
考えられるデメリットを明記してみます。

a)原則、住宅ローンが使えません。
建築確認が取れない(再建築できない)物件ですし、担保評価が低すぎます。
ですから住宅ローンを受ける事は、ほぼ無理だと初めから考えておく事です。
(住宅ローンではない高金利のローンはありますがお勧めいたしません)

b)将来売却する事が難しい。
売却できないと思っておいて良いでしょう。
購入する為には貴方と同じ条件で、現金を持っている人に限られます。

問題点としては、出口戦略がない所でしょうか。
処分が出来なくて売れない場合、いつまでもその物件の管理と固定資産税を払い続けなければならない可能性はあります。

c)災害時の倒壊や火災で焼失しても再建築はできません。
その際は、貴方が新たに住む場所の家賃と、この物件の返済分(ローンがあれば)の費用が二重になる事が考えられます。

d)進入路が狭い為に、建築費が割高になる。
修繕工事を行う際、重機や車両の入るスペースがないので、その分人の手による作業が増える事になります。 解体費や工事費が割高になる事は否めません。

e)駐車場が別に必要となる。
進入路が2Mに満たない場合は、車を駐車するスペースとしては不足です。
敷地以外に駐車場を用意する必要があります。

 

 

4.<結論>再建築不可物件は買っても良いのか

結論です。
では結局、買ってよいのか?

以前まで私は、建て替えのできない物件の購入は、初めからお勧めの対象外としていましたし、紹介すらする事はしませんでした。
しかし、初めて購入する住まい(不動産)として、価格の安い物件を手に入れて住まいにする利点は確かにあります。

再建築不可のデメリットを十分理解した上で購入するのであれば、それも有りだと昨今は思うようになりました。(しかし、リスクは高いです)
坪単価が異常に高い東京都心や大阪市内等の場合であり、地方では管理等でお荷物になる可能性の方が高い気がします。

 

3.購入場合の注意点

上でお話ししました通り、
デメリットを十分理解しておくことが大切です。

購入に際しては、住宅ローンが使えない事(ローン減税も当然使えません)に注意し、現金で購入する事を前提にしておいて下さい。

現金としては、
物件代+改修費+手数料などの諸経費の合計です。

 

最後に少しアドバイスを。(参考になれば)

【建築可能になる可能性が無い訳ではありません。】

例えば、旗指物の土地のような場合、進入口の幅員が2mに満たない事が原因ですので、
隣地の土地を一部購入したり借地して2Mの幅を確保する方法はあります。
借地と言う方法は相手がありますので、そう上手くはいかないと思います。

もう一つ、43条但し書きの申請をすることで建築可能な方法があります。
これは、①敷地の回りに広い空地がある、②特定行政庁が交通上・安全上・防火上及び衛生上支障がないと認め、建築審査会の同意を得て許可したものという条件があります。
そもそも隣接する場所に空地(個人所有の土地では不可)がある事が難しいと思いますが、存在しているというのであれば可能性は、”0”ではありません。

 

市街化調整区域内での再建築不可物件について

市街化調整区域内での既存住宅ですが、再建築が出来ない物件がありますので、
少しそれについても紹介したいと思います。

調整区域内についての建築はとっても厳しい条件が掛けられており、住宅建築
については、農業・林業・漁業についてのみ住宅が認められています。
農家住宅を例にとると、その家は申請した農家の為の住宅として認められます。
いわば1家族(1人1回)限りの住宅となります。

(農家住宅の用途等)
第 3 条 農家住宅は、農業を営む者が専ら自己の居住の用に供するものとして建築するも
のでなければならない。
2 農家住宅は、原則として農業を営む者の属する世帯につき 1 住宅限りとする。
3 農家住宅は、建築された後においても専ら当該農家住宅を建築した者の自己の居住の用
に供されると認められるものでなければならない。
奈良市 【市街化調整区域内における農家住宅等の建築に関する要綱】より一部転写

また、奈良県の 農家判定制度、および農家の分家住宅の建築判断基準も掲載しておきます。

例えばその居住者が建てた住まい(農家住宅)を売って、別の場所に移った場合、
その家を第3者が購入して住むことは、法律違反(都市計画法違反)となります。
もちろん仲介した不動産業者も同じです。

建て替えも当然簡単ではありません。
様々な証明が必要で、クリアできない場合は認められません。
ある意味でこれも、再建築不可物件と言えるでしょう。

市街化調整区域内の住宅を購入前には、その住宅がどういう理由で建ったのかを、
必ず不動産業者に確認をしておいて下さい。
そして、農家住宅は買わないように注意してください。

 

以上簡単に説明いたしましたが、何れにしても遠い将来に渡って建築確認が取れないので
再建築ができない土地であることは、初めから認識しておいて下さい。

浅野勝義/奈の町

 

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