以前、”中古住宅購入前のチェック項目11選” というyoutubeとブログ投稿いたしました。
ご視聴いただいた方有難うございます。
blogに関しては、注意点を簡潔に列挙している文面で、マインドマップを書き出したような
表現ですので、YOUTUBEを視聴しながら読んで頂くとより分かり易いのではないかと思います。
今回は、建物に絞ってこれだけはチェックしておきましょうという事柄を、しっかり伝えようと
思い、最重要項目を5つに絞りました。
購入を考えてられる方は、今回の話を意識に残して頂いているだけで、きっと役に立つと思います
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動画 ［YouTube］にもUPしています↓
ポイント1 雨漏りはどんな良い家も台無しにする
雨漏りは、なぜ家を台無しにするのか
雨染み程度の段階であれば、天井にあるシミ・柄程度に認識される方もおられますが
室内に雨水がポタポタ落ちる段階になれば、どうすればいいのか心配になりますよね。
雨漏りが起こると、なぜ家が台無しになるのかをまとめてみました。
- 雨漏りは家自体を傷めるから
屋根または壁から侵入した水は、天井や壁の中を腐敗させ構造体を痛めてしまいます。
土台周りが水で濡れてしまえば、シロアリの発生する可能性も高くなります。
天井から落ちる雨水は、床に溜まりフローリングを反らせてしまい、さらに下地まで
も傷めます。
また、雨漏りはなにも屋根からだけではありません。壁からも侵入します。
壁から入った雨水は、グラスウールを腐らせ、壁材を台無しにし、梁や土台、金物
まで腐敗させてしまいます。 
構造体を傷めるのは、シロアリだけではなく、雨水の漏水も大きな原因です。
- 雨漏りの原因を特定をするのは難しい
雨漏りが厄介なのは、その原因を特定するのが難しいからです。
屋根の谷から侵入した事が分かれば、谷を交換すれば良いのですが、見た目だけでは
特定できないことがあります。
そんな場合はわざと水を掛けて原因を探すのですが、時間がかかる上に修理のお金も
掛かる訳です。
中には何年も掛かったにも関わらず修繕できないケースもあるくらいです。
最悪、屋根の葺き直しなんてことにもなりかねません。
※屋根業者が止水が出来ないと言った屋根の谷付近からの雨漏り
では、中古物件を見る際は、どこに注意すれば良いのでしょうか。
1,天井付近を見ていた際、シミが見つかった場合
天井等にシミのような跡が見つかった場合、それが雨漏りなのかそうでないのかを
確認し、雨漏りである場合は修繕済みかどうかを確認し、現在は進行していないのか
確認してください。
2,外壁面の内壁に雨シミが残っている場合
壁の中に侵入した雨水が壁の中を腐敗させている可能性があります。
購入した際は、壁を撤去して下地が傷んでいないかを確認し、傷んでいる場合は
しっかりと改修することです。
3,雨漏りが起こりやすい可能性の高い、屋根に谷のある家は要注意
屋根の谷から雨漏りが多く発生すると先にお話しました。
大屋根に谷があるということは、2階の平面が変形しているから谷が生まれたものです。
雨漏りしにくい間取りとは、谷のない屋根でありシンプルな外壁の形状であることが
より安全です。
4,雨水は壁からも入って来る
外壁に大きなクラック(ひび割れ)のある家は、注意が必要です。 クラックの上から
吹き付けをして処理している場合もありますが、効果は限定的で、時間と共に漏水が
はじまるでしょう。 外壁に大きなクラックのある家は、外壁の大掛かりな改修か
避けることが良いでしょう。
ポイント2 古い戸建住宅に移るには寒さに注意
今の家(省エネ住宅)と昔の家とは、住宅性能の造りが全然違う
新しいマンションに住んでられる方が、中古住宅を買って引っ越ししてきた際に、
一番嬉しい事は、何より空間が広いことですね。
しかし、一番ショックと感じることは、冬はとんでもなく寒いということ。
寒いから暖房をガンガン使う。
翌月、光熱費が以前の何倍にもなっていることに気づき、愕然とさせられます。
- 古い家はそもそも昨今の家のような造りになっていない
住まいに住宅性能(例えば断熱性や省エネルギー性)を求め始めたのは、わずか20年
ほど前からのことで、それ以前はそもそもその様に造られていません。
例えば断熱気密性能。 壁や天井に気持ち程度のグラスウールが入れられているだけで
取り付け方も職人に周知されていませんし、床下に断熱材が入れられることもない状態
が普通の事だったのです。 おまけに気密性の必要など気にされていないため、暖め
られた空気はあちこちの隙間から逃げてゆきます。
更に大きな家は、天井は高く、窓も大きく、部屋も広い事が寒さを倍増させていた訳です。
- 広い家にも関わらず、狭い空間だけを冷暖房して暮らしている
折角の広い家にも関わらず、茶の間とダイニングキッチンのみ冷暖房をして、生活を
している。 それは、他の空間の室温がコントロールされていないから。
- だからこそ、高気密高断熱化が必要
既存住宅の生活空間全体を気密断熱仕様にすれば、省エネルギーで生活空間全体を
冷暖房する事ができるため、家全体を使う事ができる。
- 改修範囲は、床下、外壁、天井と空間の全てを断熱材で包んでしまう
大きな家の場合は断熱改修費用は大変高額となります。
しかし予算が厳しい場合は、予算に応じて生活区域を決めて、その区域のみを断熱気密改修
を行うことをお勧めしたい。
では、中古住宅を見に行った貴方はどうすれば良いかです。
1,これらのことを理解して、そのまま暮らす。
改修済みの中古住宅が売れていると聞きます。
内装と間取りを少しお洒落に変更して、安価で売り出された住まいを買う際には
注意が必要です。
それは、断熱気密工事や耐震工事などが同時にされているかということです。
お話ししました住宅性能や耐震性の向上をする工事は、修繕範囲も広く多くの
お金がかかります。
見た目は綺麗ですが、それを行なっているかどうかを購入時に確認してください。
していないのであれば、快適性の改善はされていないことになります。
2,購入後、その住宅を丸ごと断熱気密工事を行う。
安心して暮らしやすい住まいにリノベーションするためには、建物全体を断熱材で包み、
気密性を上げることを前提に購入します。
建物全体(床下、壁、天井または屋根)を断熱材で包む訳ですが、大きな家になればなるほど
改修費は増大します。 予算不足であれば、生活空間だけ行うことも選択は可能です。
この改修を行うと、住まい全体が一つの空間として快適空間に変わりますし、
暮らしやすさも健康寿命も向上します。
古い住宅は、そもそも断熱性能は殆どありません。
見た目も大切ですが、生活しやすさを向上するための改修費用をあらかじめ見込んでおいて、
購入の決断をしてほしいと思います。
ポイント3 住宅の傾斜は、原因特定が重要
傾斜している中古住宅を見られたことがあるでしょうか。
欠陥住宅のことであれば聞かれたことがあるかもしれませんね。
傾斜している住宅が全て欠陥住宅であるという訳ではありません。
また、傾斜しているからといって、すぐに倒壊するのではというものでもありません。
ただ、不動沈下等で傾斜がどんどん進めばその可能性は増えてゆきますが。
何が問題なのかというと、
- ドアや建具が勝手に閉まったり閉じたりする。それも問題ですが、
- 傾斜によるによる平衡感覚異常で健康被害が起きる。
事なのです。
ところで、問題となる床の傾斜度合いとは、どれ位まで許されるものでしょうか。
中古住宅での建物状況調査で認められる許容値は、6/1,000と言われており、
それ以上では劣化があると判断します。
３mの区間(約1間半)で高低差が18㎜ 以内であり、イメージで言えば4.5帖の対角隅で
20mm程度の高低差までになります。
住まいの中にこの程度の高低差があると大抵の人は違和感を感じ、気分が悪くなったり
頭痛や吐き気をも擁すなどの健康被害を起こす事があります。
6/1000を超えると殆どの人が生活で何らかの違和感を覚えますし、めまいや頭痛、
肩こりや腰痛を訴えることが出てきますから、床の傾斜は重要なのですね。
大切なことは、傾斜の原因の特定です。
原因によっては修正が可能な場合と、大変困難な場合があります。
大変困難な場合は、その中古住宅を購入するのはお勧めしません。
- 古民家などの伝統工法の家は結構傾いていることは、ままある事です。
伝統工法の家はお金は掛かりますが、修繕は可能です。
伝統工法は、基礎を持たずに石の上に柱が載っていて、上部構造が構成されている
造りで、古い建築の工法です。築60年以上の建物で現在の在来工法とは異なります。
柱の下が独立しているため、柱が沈下していたり、傾斜しているケースがあります。
分かり易いのに、建具を閉めても柱との間に隙間ができてしまう。
建具が引っかかって動かない。
壁と柱の間が空いていてそこから外の光が見える。
そんな事あります。
実際、傾いているとダメなのかというと、そういう訳ではなく、修繕も可能です。
改修方法も写真で見て頂ければ分かりますように、床下に束がなかったり、束石から
柱がずれていたり、シロアリで傷んでいたりといった原因で、改修は床・壁を一旦撤去
して、補正すれば正常に戻す事ができます。
荷重を受けている束が 3、4cmの”細い棒”しか立っていなかったケース
- 在来工法で建物の部分が下がっていたり、傾斜したりしている場合は問題があります。
在来工法という建築の方法は、基礎が連続していて、建物の荷重が上から下へと流れて
基礎で重さを支えるようになっています。
ですので、部分的に沈下するということは、基礎が一体である以上考え難い事です。
床の一部が下がったりする場合は、その下地周りが傷んでいる場合が多く、これは
構造の問題ではないので修繕は可能です。(修繕費用の多少は別)
新築時から傾いていたのであれは施工不良ですが、他に考えられる問題点は、
2階床梁の耐力不足か、雨漏りやシロアリ等で構造部分や下地部分が傷んだ為に傾斜
している等が考えられます。
●特に問題なのは、建物ではなく地盤に問題がある場合です。
建物全体が一方向に傾斜している場合で、これは不動沈下が原因の可能性があります。
考えられる原因は、
1,地震による液状化で、建物が沈下した
2,近接する擁壁等出土留されている土が移動または流出して地面が下がった
3,軟弱地盤のため、地盤が不均一に沈下した
等の原因が考えられます。
この原因が建物ではなく地盤であるため改修・補修は困難(だから欠陥住宅という)で
あると言えるのです。
この場合、水平に戻すには多大な費用が掛かるだけでなく、原因を取り除くことが
大変難しいですので購入はお勧め致しません。
ポイント4 住宅予算はリノベ費用を含んで計画を建てる
予算枠いっぱいで中古住宅を購入しました。
すると、住んでみてから今までの住宅との違いに驚く事になります。
⌈なんて寒いんだろう⌋
⌈なぜこんなに段差があるのだろう⌋
⌈地震対策は大丈夫なんだろうか?⌋
こんなことを思うかもしれません。
しかし、中古住宅は問題があるのは当たり前です。
昨今、リノベ済みの中古住宅が売り出されています。
内装や簡単な間取り等を先にリフォームしたものが売り出されている訳ですが、
その中古住宅はどの程度のリノベをしたのかに注意する必要があります。
購入を検討する場合は、住まい手が安全・快適に暮らせるように改修されたものか
を見極めた上で購入しなければいけません。
購入時に改修済みの住宅は、どのように改修されたのかが分からない所が心配です。
耐震改修済みというのであれば、改修前の耐震診断と改修した耐震改修内容、
評点を確認してください。
そして評点が1.0以上あることを確認して欲しいと思います。
また、断熱改修は一部屋だけを行うようなことでは改修したことになりません。
住まいの生活空間全体を断熱改修することが大切なのです。ご注意ください。
中古住宅の改修目的は、大きく分けて3つあると考えます。
１．使い易さ、暮らし易さが向上させる改修
２．大きな地震が来ても、一気に倒壊ぜずに避難できる時間を確保する補強
３．暑さ寒さを遮り、温められ(冷やされ)た空気を逃がさない断熱性能
- 使い易さ、暮らし易さを向上させる改修を行います。
古い建物はその時代に合った間取りがあるものです。
単に見た目だけを美しくするだけでなく、使い易く暮らし易い住まいに替える事が大切です。
その為に暮らし易い間取りへの変更や、水回りの改修、内装の遣り替え等を行います。
また、室内の段差の解消、採光や通気の確保、防犯性の向上なども改修の目的になります。
- 耐震補強は、大きな地震が来ても建物が一気に倒壊ぜずに避難できる時間を確保する事が
目的です。
建物が一気に倒壊すると住んでいる人の生命の危険があります。
それを回避するために、避難する時間を確保するための補強が必要なのです。
評価方法は、耐震補強を行うことで評点という基準で表し、倒壊の可能性のあるo.7以下から
一応安全であるラインが1.0以上、より安全性の高いものを1.5以上という表記で表し、
その評点を確保するために耐震補強を行います。
- 暑さ寒さを遮る断熱性能、温められ(冷やされ)た空気を逃がさない気密性能
中古住宅の大きな問題点の最後は、断熱気密性能が低い事です。
建物の生活空間全体の断熱性能を上げると外気の暑さ寒さを遮る事ができ、気密性能を
上げると室内の熱を外気に逃すことなく保温することができます。
この性能は、殆どの中古住宅に備われていません。
以上、3つが中古住宅を購入したのち、改修をすることが大きな目的となります。
初めに、『住宅予算はリノベ費用を含んで先に計画を立てる』と表記しましたとおり、
物件費用に予算を全て使わすに、快適・安全に暮らすためのリノベ費用を十分確保した
上で、物件の購入を決めましょう。
それをせずに購入すると、3つの問題点が残ったまま暮らす事となってしまいますので
ご注意してください。
ポイント5 物件購入前の専門家選び
ポイント1の雨漏りの発見、
ポイント2の古い戸建て住宅の寒さ対策、
ポイント3の住宅の傾斜の測定と原因特定、
ポイント4の住宅予算計画、
これら全てに渡ってご自身で調査や確認ができれば良いのですが、一般の方では
これらの諸問題に対する調査等の知識も経験も少ないのではないでしょうか。
私がお勧めすべきは、中古住宅購入の為の詳しい専門家に相談することです。
中古住宅は、土地と既存建物の複合資産です。
ということは、土地と建物の専門家に相談することになります。
そして注意すべきは、買主の立場に立ってアドバイスしてくれる専門家でなければ
いけません。
1,不動産の専門家を探すとは、買主の立場に立つエージェントを探すこと
仲介してくれる不動産業者は不動産の専門家です。
ただ、その不動産業者は売主側の業者なのか、買主側である貴方の為の業者なのかが
大きく違います。
どういう事でしょうか。理解しづらいかもしれませんね。
ではもう少し詳しく説明します。
そもそも売主側の業者と買主側の業者は、立場が相反(※1)します。
※1: 互いに反対の関係にある。一致しない。対立すること。
例えば”価格”で言えば、売主は高く売りたいし、買主は安く買いたい訳です。
また、売主側は、売主にとって不利となることは言いたくないし、買主側の業者は
買主にとって不利となる可能性のある事は事前に知っておきたいと考えます。
要するに立場によって言えることや出来ることに違いがあるということです。
買主に必要なのは、
買主にとっての不利な点やリスクを回避してくれるエージェント(代理人)を、
先に見つけ出し、その人と物件探しをする事が大切です。
よく考えて頂ければ、売主・買主の双方が信用できる一人(1社)の専門家が存在する
のが変ですよね。 不動産業者が売り手買い手両方の取引しているって、貴方一体
どっちの味方なのと思いませんか?
2,中古住宅に詳しい専門家を探す事
住宅に詳しい専門家とは、建築士でありインスペクションが出来る事がその対象に
なります。建築士の資格を持つ人ではありません。
建築士の資格を持っていても建築、それも住宅の専門でない場合も多く、また、
現場監理等の経験を十分持っているかは人によります。
また、大工等の職人の方もその専門家と言えるかもしれませんが、専門分野のみに
精通していることで、建物についての原理と対処そしてインスペクションできる
ものとなると、少し違うと言えるでしょう。
他には、住宅の現場管理を主とする監督の方で、建築士の有資格者もこの専門家と
言えると思います。
私がお勧めするのは、こう言った住宅の現場をよく知っていて、現地を見ることで
問題点を見つけ出し、これを改修するために必要な工事と費用の概算が想定できる
専門家を探すことです。
この人にアドバイスを受けるのです。
3,中古住宅を購入する前に、土地と建物について、買主の立場に立ってアドバイス
してくれるエージェント・専門家を探す事から始める。
物件探しをいきなり始める方がいますが、自分自身で物件を見て、その物件(土地・
建物)の状況を判断できる人はどれ位いるでしょうか。
殆どの方が、そのどちらに於いても分からないというのが本音ではないでしょうか。
⌈案内してくれる不動産業者がちゃんと説明してくれる⌋
実際にこの様な事を言われる方もいます。
それも少し違います。
その助言で不動産取引がなくなっても構わないというスタンスで貴方にアドバイス
してくれる人 でないとダメなのです。
なぜかというと、仲介業者が買主側であったとしても、仲介業務として売買成立を
しなければ無償の仕事になるため、その物件がリスクであるということを知って
いたとしてもなかなかそう言ったアドバイスは出来難いのです。
仲介料を得るために、知っていてもあえて言わない。
これも、買主のためのエージェントではありません。
購入してから後で困るのは、買主本人だということを知っていてください。
まとめ
中古住宅購入前のチェックポイントを5つ紹介いたしました。
ポイント1 雨漏りはどんな良い家も台無しにする
これは、雨漏りが起こると、なぜ家が台無しになるのか。
雨漏りを修繕するには、住まい手のお金だけでなく長い時間がかかります。
そして雨漏りが家自体(構造体)を傷めることになるからです。
また、中古物件を見る際の注意点もお話しいたしました。
ポイント2 古い戸建て住宅に移るのは寒さに注意
今の家(省エネ住宅)と昔の家とは、住宅性能の造りが全然違うということであり、
古い家はそもそも昨今の家のような造りになっていないということです。
温まりにくく冷めやすい構造の家は、冬場、光熱費の増大に繋がるにも関わらず、
とても寒い現実があります。
だからこそ、高気密高断熱化が必要であるとお話ししました。
ポイント3 住宅の傾斜は、原因特定が重要
建物の傾斜となった原因を特定することが大切で、建物によって改修のできるもの
と、困難なものがあります。 調査して原因の特定をした上で改修を行うのですが、
特に困難なものは不動沈下した建物です。
そして住宅が傾斜している一番の問題点は、倒壊ではなく、この原因がもたらす
健康被害にあることです。
ポイント4 住宅予算はリノベ費用を含んで先に計画を立てる
中古住宅は修繕が必要で、その目的は、大きく分けて3つあります。
１．使い易さ、暮らし易さの向上。
２．大きな地震が来ても、一気に倒壊しない耐震補強。
３．暑さ寒さを遮り、温められた空気を逃がさない断熱・気密改修です。
中古住宅を購入する際は、購入後にこれら改修に要する予算を確保した上で、
物件の購入を決める事が大切です。
ポイント5 購入前の専門家選び
中古住宅の問題点の確認や調査は専門知識が必要です。
また、不動産の購入の判断や評価、そして売買はこれもまた専門知識が必要です。
買主自身でこれらを確認や判断することは難しいものです。
お勧めしたいのは、先に買主の立場に立ってアドバイスしてくれるエージェント・
専門家を時間を掛けて探し、その人と物件探しをすることをお勧めします。
浅野／奈の町
