浅野勝義[一級建築士・宅地建物取引士・2級FP技能士]が住宅設計30年100件以上のスキルや経験を、建築や不動産、資金計画など発信しています。バイヤーズエージェントとしても活躍中!

中古住宅購入前の注意点11選

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中古住宅購入前の注意点11選
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中古住宅購入前の注意点11選

 

中古住宅を購入するにおいて、どの様なポイントを確認すれば良いのかを
11のポイントに絞って解説致します。

「この物件良いかも…」
そんな物件に出逢った時でもこのポイントチェックは有効に働きます。

このチェックを掛けてみて、もしダメな部分があったとしても、この話を聞いて
頂いていて、その問題は自分の中で対処できる。
そう言うのであれば購入はOKです。

購入の仕方は色々あります。
デメリットより、メリットが上回れば十分買いなのです。

それより何が問題なのか、それがクリアしていないとどんな問題があるのかを、
知っておくことが一番大切です。

それでは、購入前の注意ポイント11選の話を始めたいと思います。

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◇4つの判断基準
◇ポイント11選
◇まとめ

 

4つの判断基準

物件のチェックポイントを、
“住みやすさの判断”、”法律違反”、”敷地の条件”、”建物の状況” と、
大きなククリで、4つに分類し、そこから小さなククリへと説明してみます。

住みやすさとしての判断で見る

〇そもそも古い住宅なので、DIYとか将来どのように使うか
〇購入する人にとって何が重要かが大切

 

法律違反していない事を確かめてみる

〇前面道路の接道義務
_■そもそも建てられない場所ではないのか
_■道路は42条道路なのか
_■2Mの接道義務はクリアしているか

〇建築確認について
_■無確認物件の場合はまず今からでも確認が取れるかを調べてみる
_■建築確認がある

 

敷地の条件を確かめる

〇敷地の区画について
_■境界がはっきりしているか
_■里道・水路に接している場合、明示があるかどうか

〇ハザードマップや土砂災害警戒区域等
_■地震
_■地盤
_■擁壁と土地の安全性
__近隣が高低差の激しい場所
__岡地や池の近く等
_■軟弱地盤
__切土・盛り土
__谷地・池・沼地

 

建物の状況を確かめる

〇建物の安全性はどうか
_■S56以降の新耐震か、それ以前か

〇建物の構造はなになのか
_■プレファブ住宅(型式認定)
_■在来木造か伝統工法

〇給排水関係の引き込みは問題ないか
_■排水経路はあるか
_■給水管経路はあるか

〇断熱材はあるか

〇雨漏りはないか

〇建物の不動沈下はないか

 

中古住宅購入前の注意点11選

チェックポイント11選

 

先に話しました”4つの判断基準”から、11ポイントを選出して説明いたします。

1.住みやすさの判断

〇中古住宅の選び方は、以下の条件から総合的に判断します
_■安全性
__建物の安全性
__地域の治安性
_■利便性
__暮らし易さ
__駅やバス停からの距離
__買い物のし易さ
__幹線道路へのアクセス
_■住環境・・・街並み、静かさ等が考えられます
__住みやすさ
__街並み
__ウォーキングのルート
__学校の校区
__景色が良い
__地域を昔から知っている
__広い公園が近くにある
__等など
_■これらを総合的に判断する事になります。
__大切な事は、買主によって何が重要かは異なります。

 

2.建築基準法の道路に接道しているか。

これには”道路”と”接道”の2つの意味があります。
どちらかが欠けていれば、建築は出来ません。 また、既に建っている建物があっても
再建築は出来ません。

〇建築基準法上の道路である事
_■敷地は必ずこの道路に接している必要があります。
__https://www.youtube.com/watch?v=7sMZa1Xj5kM&t=20s
__[重要ポイント!土地選びは道路から見る]を参考に

〇接道義務
_■2M以上の接道(道路に接している区間距離)が必要です。

 

3.建築確認の有無を確認する。

〇建築確認がある事が最低条件
_■無いと原則建て替えが出来ない・・・建築できるかどうかは調査すれば分かる。

〇建築確認が有っても内容によっては問題はある
_■申請内容通り建っていない色々な違反がある
_■農家住宅であったり建物の用途違反、階数違反、建ぺい容積違反がないか調べてみる
_■確認申請図面と現況建物とは間取り等が全く違う場合がある

〇少なくとも、価格が安くても建築確認がとれていないものは購入を勧めません。

4.敷地の境界線は確定しているか

〇前面道路の境界はあるか
_■境界を見る為に道路に肩石や側溝がある。見つからない場合は、アスファルトの切れ目?
__特に幅員4m未満に注意。見つからない場合もある。
_■道路明示があればより分かり易い

〇敷地の境界について
_■ ピンが無い場合
__売買時には必ず隣地立ち合いの上、測量とピンの設置が必要条件になります
__土地の謄本より敷地が狭い場合の対処はどうするかを確認すること。
_■測量図と全てのピンがあることが契約の条件です
_■公簿売買か実測売買かを確認する事。公簿売買で実測の面積が少ないことがあります

〇里道・水路の境界
_■確定済であれば安心。控えを受け取っておく事です。
_■境界明示が無い場合は、売買までに可能なら境界明示はとって欲しい
_■敷地と道路の間に水路がある場合は、必ず必要です。
__無いと接道にならないので、建築確認が取れない

 

5.ハザードマップ等で浸水(洪水)危険度合いを調べる

〇洪水浸水想定区域図等で30~50cm程度までなら建物の工夫で対処可能だが・・・
_■1mを超えると対処ではなく、避難になる事を理解する

〇様々なハザードマップで敷地を調べて見る事が大切
_■土砂災害警戒区域マップ
__奈良県HP等都道府県で出ている
_■地盤安心マップ
__地震予測地図や液状化ハザードマップ等があるので
_■重ねるハザードマップ
__洪水・土砂災害・高潮・津波等表示あり

 

6.建物が不動沈下していないか

〇正確な調査が必要です。
_■敷地の廻り
__2M以上の高低差がある擁壁で、建物がそちらに向いて傾斜しているケースがあります
__擁壁の安全性を確認する必要があります・・・安全性は建築士が確認します
__擁壁の外へ雨水と一緒に土が流れ出す場合もあります
__原因は自分側の敷地だけではなく隣地にも関係することがあります
__整備不足な河川・水路が隣接している場合も原因があるケースがあります
_■建物本体
__一定方向へ建物が傾斜している場合に考えられます
__他にも液状化による不動沈下の可能性も考えられます

 

7.既存建物の建築時期は昭和56年以前かどうかを確認する

〇旧耐震(s56以前)の場合
_■耐震性が低くも耐震補強が必ず必要になります。
__そのまま住むのは難しいと思って頂くのが良い
__基本的に耐震診断して、その後、耐震補強を施す様にして下さい

〇新耐震(それ以降)の場合
_■新耐震と言えど、一応、耐震診断の上、補強が必要なら行うように
_■新耐震だと言っても、確認違反や無確認建物は対象外です。
_■確認図面と建物が合致しない事は、昔はよくある事でした。
_■一応、2000年以降の建物であれば安心できるラインではないかと思います

 

8.建物の構造がプレファブの場合は改修が制限されます

〇ハウスメーカーで型式認定として造られているので、建物を建てたメーカーでしか改修出来ない
_■初めから買って、そのメーカーでの改修目的ならOK
_■購入後、解体撤去目的なら問題ない
_■予算上とりあえず今はこれで住んで置き、お金が溜まってから建て替えを考えるのもあり
__今はお金を掛けない選択として
_■DIY目的でいろいろしたいのならアリかも

〇改修目的であれば木造在来工法または伝統工法の建物を選択する方がよい

 

9.排水管の経路が隣地を通っていないか

〇意外にあったりします
_■例えば、敷地を分割して建てた際、奥の建物に給排水をするために引き込んだ経緯とか
_■雨水や排水の経路が無いので隣家所有の排水側溝に流しているケースも
_■その他様々なケースがあります

〇しっかり敷地から公共の排水路に流れているかを確認しておくことです

 

10.建物の床・壁・天井に断熱材があるかどうか

〇断熱材が使われていない家は、結構あるケースです
__そのまま住むには夏暑く冬寒いので住みにくい

〇調べ方は、床下や天井裏を見ると断熱材の有無が分かります
_■断熱材が無い場合は、壁の中へ充填するのは結構な改修費が嵩みます
_■方法は、内部壁を一旦撤去して、断熱材を充填する必要があります
__当然、床下も下地から補修し、天井裏の敷き込みも同時に行います。
__本来は気密対策も同時に行うことがベストです。

〇耐震補強と同時に全面改修する場合は、外部周り、内部廻りの壁下地を一旦撤去する為
断熱・気密工事を同時に行います。

 

11.雨漏りがある家はお勧めしない

〇そもそも雨漏りは完全に止めることが難しいのです
_■その理由は、原因の特定と対処が難しい事にあります
_■修繕は長期にわたり、お金もたくさん必要になります
_■精神的にも疲れてしまいます

〇屋根に谷が造られている家は雨漏りの可能性が高いと考えられます
_■複雑な外壁形状も屋根に谷をつくり易い原因
_■耐震性にも非効果的な形状ではないかと考えられます

〇確実な対処法は、極論にはなりますが、屋根の葺き替えがお勧めです
_■かなりのコストアップで、購入する為のCPは低いです
_■結論的に、雨漏りのある家はあまりお勧めしないと言えます
_■どんな良い家も、雨が漏るとがっかりしますから。

 

 

まとめ

〇住まいとしての選び方
_■不動産投資目的か、住むことが目的かによって判断は異なります
_■今回は住むことが目的でのチェックです
_■買主のしたい事や満足が優先するなら、購入する価値は十分ある

〇無確認物件や違反物件の購入はお勧めしない
_■無確認物件とは、建築確認を取らずに建てたもの
_■違反物件とは、実際に建っている建物が、建築確認とは全く異なる建物を言います

〇境界がはっきりしていない土地は購入をお勧めしません

〇自然災害の影響を受ける場所は、あまりお勧めをしません

〇建物が不動沈下していると考えられる物件は、止めた方が良いです

〇お金で対処できない物件は、購入をお勧めしない
__例:隣地を通る給排水管

〇プレファブの家はハウスメーカーでしか改修できない事を分かって購入すること
__購入後、将来建て替え目的なら問題はない

〇お金で改修できる家は買主の予算次第
_■最悪建て替えすればよいと考えられるならOK
_■予算がないなら購入するうえで注意しておくポイントは多い

〇私からのお勧めは、建物であれば住宅診断(インスペクション)を受けてもらう事をお勧めたしいと思います。
また、物件探しであれば自分の為のバイヤーズエージェントを探すのが良いでしょう。

 

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