中古住宅を購入するにおいて、どの様なポイントを確認すれば良いのかを
11のポイントに絞って解説致します。
「この物件良いかも…」
そんな物件に出逢った時でもこのポイントチェックは有効に働きます。
このチェックを掛けてみて、もしダメな部分があったとしても、この話を聞いて
頂いていて、その問題は自分の中で対処できる。
そう言うのであれば購入はOKです。
購入の仕方は色々あります。
デメリットより、メリットが上回れば十分買いです。
それより何が問題なのか、それがクリアしていないとどんな問題があるのかを、
知っておくことが一番大切です。
それでは、購入前の注意ポイント11選の話を始めたいと思います。
youtube
4つの判断基準
物件のチェックポイントを、
“住みやすさの判断”、”法律違反”、”敷地の条件”、”建物の状況” と、
大きなククリで、４つに分類し、そこから小さなククリへと説明してみます。
住みやすさとしての判断で見る
- そもそも古い住宅なので、DIYとか将来どのように使うか
- 購入する人にとって何が重要かが大切
法律違反していない事を確かめてみる
前面道路の接道義務
- そもそも建てられない場所ではないのか
- 道路は42条道路なのか
- 2Mの接道義務はクリアしているか
建築確認について
- 無確認物件の場合はまず今からでも確認が取れるかを調べてみる
- 建築確認がある
敷地の条件を確かめる
敷地の区画について
- 境界がはっきりしているか
- 里道・水路に接している場合、明示があるかどうか
ハザードマップや土砂災害警戒区域等
- 地震
- 地盤
- 擁壁と土地の安全性
- 近隣が高低差の激しい場所
- 岡地や池の近く等
軟弱地盤
- 切土・盛り土
- 谷地・池・沼地
建物の状況を確かめる
建物の安全性はどうか
〇 S56以降の新耐震か、それ以前か
建物の構造はなになのか
〇 プレファブ住宅(型式認定)
〇 在来木造か伝統工法
給排水関係の引き込みは問題ないか
〇 排水経路はあるか
〇 給水管経路はあるか
〇 断熱材はあるか
〇 雨漏りはないか
〇 建物の不動沈下はないか
チェックポイント11選
先に話しました”4つの判断基準”から、11ポイントを選出して説明いたします。
住みやすさの判断
中古住宅の選び方は、以下の条件から総合的に判断します
〇安全性
建物の安全性
地域の治安性
〇利便性
暮らし易さ
駅やバス停からの距離
買い物のし易さ
幹線道路へのアクセス
〇住環境・・・街並み、静かさ等が考えられます
住みやすさ
街並み
ウォーキングのルート
学校の校区
景色が良い
地域を昔から知っている
広い公園が近くにある
等など
これらを総合的に判断する事になります。
大切な事は、買主によって何が重要かは異なります。
建築基準法の道路に接道しているか。
これには”道路”と”接道”の2つの意味があります。
どちらかが欠けていれば、建築は出来ません。 また、既に建っている建物があっても
再建築は出来ません。
建築基準法上の道路である事
〇敷地は必ずこの道路に接している必要があります。
[重要ポイント！土地選びは道路から見る]を参考に
接道義務
〇２M以上の接道(道路に接している区間距離)が必要です。
建築確認の有無を確認する。
建築確認がある事が最低条件
〇無いと原則建て替えが出来ない・・・建築できるかどうかは調査すれば分かる。
建築確認が有っても内容によっては問題はある
〇申請内容通り建っていない色々な違反がある
〇農家住宅であったり建物の用途違反、階数違反、建ぺい容積違反がないか調べてみる
〇確認申請図面と現況建物とは間取り等が全く違う場合がある
少なくとも、価格が安くても建築確認がとれていないものは購入を勧めません。
敷地の境界線は確定しているか
前面道路の境界はあるか
〇境界を見る為に道路に肩石や側溝がある。見つからない場合は、アスファルトの切れ目？
特に幅員４m未満に注意。見つからない場合もある。
〇道路明示があればより分かり易い
敷地の境界について
〇ピンが無い場合
売買時には必ず隣地立ち合いの上、測量とピンの設置が必要条件になります
土地の謄本より敷地が狭い場合の対処はどうするかを確認すること。
〇測量図と全てのピンがあることが契約の条件です
〇公簿売買か実測売買かを確認する事。公簿売買で実測の面積が少ないことがあります
里道・水路の境界
〇確定済であれば安心。控えを受け取っておく事です。
〇境界明示が無い場合は、売買までに可能なら境界明示はとって欲しい
〇敷地と道路の間に水路がある場合は、必ず必要です。
無いと接道にならないので、建築確認が取れない
ハザードマップ等で浸水(洪水)危険度合いを調べる
洪水浸水想定区域図等で30～50cm程度までなら建物の工夫で対処可能だが・・・
〇１mを超えると対処ではなく、避難になる事を理解する
様々なハザードマップで敷地を調べて見る事が大切
〇土砂災害警戒区域マップ
奈良県HP等都道府県で出ている
〇地盤安心マップ
地震予測地図や液状化ハザードマップ等があるので
〇重ねるハザードマップ
洪水・土砂災害・高潮・津波等表示あり
建物が不動沈下していないか
正確な調査が必要です。
〇敷地の廻り
２M以上の高低差がある擁壁で、建物がそちらに向いて傾斜しているケースがあります
擁壁の安全性を確認する必要があります・・・安全性は建築士が確認します
擁壁の外へ雨水と一緒に土が流れ出す場合もあります
原因は自分側の敷地だけではなく隣地にも関係することがあります
整備不足な河川・水路が隣接している場合も原因があるケースがあります
〇建物本体
一定方向へ建物が傾斜している場合に考えられます
他にも液状化による不動沈下の可能性も考えられます
既存建物の建築時期は昭和56年以前かどうかを確認する
旧耐震(s56以前)の場合
〇耐震性が低くも耐震補強が必ず必要になります。
そのまま住むのは難しいと思って頂くのが良い
基本的に耐震診断して、その後、耐震補強を施す様にして下さい
新耐震(それ以降)の場合
〇新耐震と言えど、一応、耐震診断の上、補強が必要なら行うように
〇新耐震だと言っても、確認違反や無確認建物は対象外です。
〇確認図面と建物が合致しない事は、昔はよくある事でした。
〇一応、2000年以降の建物であれば安心できるラインではないかと思います
建物の構造がプレファブの場合は改修が制限されます
ハウスメーカーで型式認定として造られているので、建物を建てたメーカーでしか改修出来ない
〇初めから買って、そのメーカーでの改修目的ならOK
〇購入後、解体撤去目的なら問題ない
〇予算上とりあえず今はこれで住んで置き、お金が溜まってから建て替えを考えるのもあり
今はお金を掛けない選択として
〇DIY目的でいろいろしたいのならアリかも
改修目的であれば木造在来工法または伝統工法の建物を選択する方がよい
排水管の経路が隣地を通っていないか
意外にあったりします
〇例えば、敷地を分割して建てた際、奥の建物に給排水をするために引き込んだ経緯とか
〇雨水や排水の経路が無いので隣家所有の排水側溝に流しているケースも
〇その他様々なケースがあります
しっかり敷地から公共の排水路に流れているかを確認しておくことです
建物の床・壁・天井に断熱材があるかどうか
断熱材が使われていない家は、結構あるケースです
そのまま住むには夏暑く冬寒いので住みにくい
調べ方は、床下や天井裏を見ると断熱材の有無が分かります
〇断熱材が無い場合は、壁の中へ充填するのは結構な改修費が嵩みます
〇方法は、内部壁を一旦撤去して、断熱材を充填する必要があります
当然、床下も下地から補修し、天井裏の敷き込みも同時に行います。
本来は気密対策も同時に行うことがベストです。
耐震補強と同時に全面改修する場合は、外部周り、内部廻りの壁下地を一旦撤去する為、断熱・気密工事を同時に行います。
雨漏りがある家はお勧めしない
そもそも雨漏りは完全に止めることが難しいのです
〇その理由は、原因の特定と対処が難しい事にあります
〇修繕は長期にわたり、お金もたくさん必要になります
〇精神的にも疲れてしまいます
屋根に谷が造られている家は雨漏りの可能性が高いと考えられます
〇複雑な外壁形状も屋根に谷をつくり易い原因
〇耐震性にも非効果的な形状ではないかと考えられます
確実な対処法は、極論にはなりますが、屋根の葺き替えがお勧めです
〇かなりのコストアップで、購入する為のCPは低いです
〇結論的に、雨漏りのある家はあまりお勧めしないと言えます
〇どんな良い家も、雨が漏るとがっかりしますから。
まとめ
住まいとしての選び方
〇不動産投資目的か、住むことが目的かによって判断は異なります
〇今回は住むことが目的でのチェックです
〇買主のしたい事や満足が優先するなら、購入する価値は十分ある
無確認物件や違反物件の購入はお勧めしない
〇無確認物件とは、建築確認を取らずに建てたもの
〇違反物件とは、実際に建っている建物が、建築確認とは全く異なる建物を言います
- 境界がはっきりしていない土地は購入をお勧めしません
- 自然災害の影響を受ける場所は、あまりお勧めをしません
- 建物が不動沈下していると考えられる物件は、止めた方が良いです
- お金で対処できない物件は、購入をお勧めしない（例：隣地を通る給排水管）
- プレファブの家はハウスメーカーでしか改修できない事を分かって購入すること
（購入後、将来建て替え目的なら問題はない） - お金で改修できる家は買主の予算次第
最悪建て替えすればよいと考えられるならOK
予算がないなら購入するうえで注意しておくポイントは多い
LINK
物件購入までの実例９選
不動産広告に載っている物件は、他の不動産業者でも買えるの？
家づくり前に知っておくべき１3の事