建築家の住宅コンサルティング

こんにちは、建築家×住宅コンサルタントの浅野勝義です。
【建築家×住宅コンサルタント】が、どんな仕事をしているのか、その業務について詳しくお話しします。

私たちの主な任務は、住まいに関する相談者の問題を解決し、想いの住まいを手に入れていただくことです

ご相談者の大部分の問題は、”予算”と”住まいに対する要望”が一致しないことから生じます。
限られた予算の中で「自分たちが望む家を手に入れる」ためには、何を優先すべきかを検討し（優先順位を決定し）、相談者が納得できる住宅選択のアドバイスを行います。

住宅の選択が決まれば、次のステップとして相談者の希望や条件に合わせて、家を建てたり、購入したりする際のサポートを行ないます。

土地や中古住宅の購入、新築住宅の建設、中古住宅のリノベーション、住宅ローンの取得、メンテナンス等、住宅に関するあらゆる事項について、依頼者の立場から専門家としてサポートいたします。

一級建築士や宅地建物取引士、2級FP技能士などの資格を持つだけでなく、住宅に関する全般的な実務経験から得た深い知識も有しています。これらを活かし、当社ならではの住宅コンサルティング業務を提供しています。

コンサルティングの提案書
 ご相談内容に応じてサポートの提案書を作成いたします 

1. ヒアリングシート
   訪問者が来訪時に実施するヒアリングで、住まいに対する要望、資金計画を作成します。この情報を基に、ステップマップの作成に取り組みます。問題点を明確にし、それに対するアドバイスも行います。
   
2. ステップマップ（マインドマップ形式）
   ヒアリングシートを基に情報の整理を行います。予算の内訳や銀行への融資申し込み、見積もりの依頼など、どのタイミングで手続きを行うべきかが視覚的に理解できるようになっています。また、目指す課題が難しい場合は、考えられる他の選択肢も検討します。これによって、どの種類の住宅選択が自分たちにとって最も有利なのかも理解できます。
   
3. サポート業務
   ステップマップから、相談者に対して当社が提供できるサポート業務をリスト化します。
   必要な業務をご依頼ください。
   
   また、詳しい業務の内容については、面談の際にお渡しいたします。
   

1,『家を必ずしも買う必要はなく、新築する必要もない』というのも選択の一つです

住まいを手に入れることは、土地を購入して建築するという選択肢だけではありません。例えば、親族が所有する既存の建物（実家、倉庫、事務所、空き家など）を利用し、住宅に改修することで快適な住環境を創り出すことができます。

また、広いスペースを持つ親世帯の家に子世帯が住み、親世帯はコンパクトな住宅に移る（既存の建物を改修したり、中古マンション等に引っ越す等）ことで、生活の快適さとスペースの有効利用を実現するという提案も住宅コンサルタントならではの提案です。

そのような方法が可能なのは、住宅コンサルタントが建築家でもあるからです。建物の構造が木造であろうと鉄骨造であろうとRC造であろうと問題ありません。　既存の建物を利用して住宅に改修するという選択肢は、不動産を売買するだけの不動産業者では提供できない選択肢です。

2, コンサルテイングにより、相談者の要望を分析します

まず、相談者との対話を通じて、その要望、目標、予算、期限などを把握します。
そしてこれをもとに、実施すべき計画の全体的な方向性を明確にします。

例えば、相談者が1980年代に建てられた一戸建て住宅のリノベーションを検討しているとしましょう。しかし、具体的なイメージはまだ決まっていないとします。この場合、コンサルタントとしては相談者との対話を通じて、何を重視するのか（例えば省エネ性、使いやすさ、インテリアデザイン、キッチンの改善、耐震性など）、予算はどの程度想定しているのか、リノベーションの範囲はどの程度か、といった事項を確認・分析します。

これらの情報を基に、相談者のニーズを最も適切に満たす住宅解決策を提案します。これには、新築、リノベーション、賃貸、購入など、様々な選択肢を検討します。

3, 建築家視点かから見た資金計画をアドバイスします

当社では設計の専門家から見た視点で資金計画書を作成します。住宅取得やリノベーションの全体的な費用の見積もりを想定することについても深い洞察を加えます。　そのため、近年の建築費の高騰も考慮し、具体的な建築費、設備費、設計費、諸経費を詳細に算出します。

特に、リノベーションの場合、作業の範囲と複雑さによってコストは大きく変動します。これらの要素を正確に見積もることで、適切な予算計画を提案します。

また、自己資金の有無や住宅ローンの借入可能額、返済計画も視野に入れています。これらの要素は、住宅取得の可否や建築・リノベーションの範囲を決定する重要な要素であり、適切なアドバイスが必要です。

さらに、リスク管理の観点からも保険や緊急費用の準備を検討します。市場の動向や生活状況の変化を見据えて、定期的な計画の見直しや調整も必要でしょう。これら全てが、相談者の住宅取得やリノベーションに向けた最適な資金計画を作り上げるための重要なポイントです。

4,選択した住宅の物件探しアドバイスをいたします

私は相談者の立場に立ち、あらゆる形での住まいを手に入れるためのサポートをします。

• 所有地に新築住宅を建てる
• 土地を取得して新たに家を建てる。
• 古い家をリノベーションする。
• 中古住宅を購入してリノベーションする。
• 中古マンションを購入してリノベーションする

相談者の目標が『家を手に入れる』ことであれば、どの選択肢でも最適なアドバイスとサポートができます。
これは、当社がどの業界とも特別な関係を持たず、中立的で独立した立場を保つことができているからです。
これにより、相談者の利益を最優先に考慮した選択肢をご提案することが可能となります。

5, 相談者が気になる物件を現地同行してアドバイスいたします

相談者が購入を検討している物件があり、当社に現地同行の依頼をされた場合、土地・建物の専門家である私自身が現地へと同行します。
物件の調査は二段階に分けて行います。まずは土地について法令に基づくチェック、次に現地での状況確認です。事前に物件の情報をもとにチェックを行った上で、現地の状況を確認し、その場でアドバイスをします。

物件が中古住宅である場合は、土地と建物それぞれに対して別々のチェックを行います。建物については、外部と内部の確認を行い、例えば内覧であれば、建物の傾斜と劣化、雨漏り、沈下などの状況を確認します。

改修が必要な部分があれば、その部分の概算修繕費を算出し、リノベーションを行う場合には工事費の概算をアドバイスいたします。

予算が合い購入の方向であれば、購入に向けた交渉へと進めます。

6, 購入検討の物件調査(物件チェックと現地確認、現況建物の内見&目視調査)を行います

当社は購入検討物件の詳細な調査を行うことで、潜在的なリスクがないかを調べます。
その理由は、ネット上の物件には不良物件が少なからず存在するため、詳細な調査を行うことで、知らないうちにリスクのある物件を購入し、後で困難な状況に直面することを避けることができます。　これが当社の『物件チェック』に当たります。

さらにその後、現地確認または中古住宅の内見・目視調査を行います。
現地確認では、敷地・道路境界、水路の有無、雨水溝の所有者、既存擁壁の安全性、敷地の沈下などがないかも確認します。また、中古建物の場合は、内見時に相談者と共に建物の状態をチェックしますが、私は事前に平面図と建物の屋根形状から問題が予測される部分を絞り、そのポイントを特に確認します。

7, 物件の正しい情報を、そのまま正確に伝えます

物件の正しい情報を正確に依頼者にそのまま伝えることは、簡単そうに見えて実は難しいことだと知っていますか?
不動産の漫画やドラマで正直不動産というのがありました。　ふとしたことから、主人公は正直なことしか相談者に伝えなくなることで、仕事が取れなくなってしまうというストーリーですが、それ程、不動産業界の中で物件の販売に繋がらない可能性がある情報を伝えることは敢えてしないというのが現実です。

そんな中で、当社は物件の情報をそのまま伝えるというスタンスをとっています。　それは営業という業務から独立していることが原因であり、調査した情報を正確に伝えることで、相談者が情報を基に正しい判断を下せるよう支援しています。

8, 物件を購入しようと検討する段階で、建物の計画ができる

当社は、設計の知識を持つ住宅の専門家です。　敷地であれば現地の状況を見るだけで建物がどれ位のボリュームで建築可能なのか、また、障害となる部分はどこなのか。　中古住宅であれば平面を見ただけでどの辺りが傷みやすいのか、雨漏りしやすいのかが経験上ある程度予測が可能です。

また、敷地の測量図と現地を見れば、建物のプランもイメージすることができます。　敷地はそれぞれに特徴があり、この敷地の良いところを生かしたプランをイメージします。　視界の抜けるポイントや緑の見える場所を生かし、光の取り込みと風の通り道を取り込めば、快適な住宅を計画することが可能になります。

中古住宅のリノベーションの場合、過去の経験によってどれ位の工事費用が掛かるものかも、ある程度予測可能です。それは建築時期であったり、建物主のこだわり、建築した者の造り方を見ることで、ある程度の予測を立てることになります。

勿論、その予測は、その時期の建築物価の変動にも注意が必要です。　現在の建築費の高騰は、数年前にはできたことが現在できないことであり、これを物件の購入者も理解してこくことが必要です。

9, 中古住宅の住宅診断を行います。また、耐震診断と耐震補強計画をご希望により調査と計画を行います

住宅診断は重要なステップで、特に中古住宅の場合にはなおさらです。

中古住宅の住宅診断は、当社がリノベーション計画を行うことを前提に調査を行い、入居に際して実際に修繕しておくべきポイントを確認します。その後、設計監理で問題点を完全修復します。　また、他社がリノベーションを行うことがわかっている場合は、既存住宅状況調査(インスペクション)にて調査を行い、施行会社へ既存建物の様子を詳しく伝えることを行います。

また、耐震診断も行います。この診断により建物の耐震性能を評価し、もし不足している場合には、耐震補強計画を立案します。壁の内部が調査できない場合、リノベーションの過程で現場監理を通じて補強策を決定します。これらは全て、安全で快適な住まいを実現するための重要なステップです。

10,依頼者が不動産購入に心配であれば、セカンドオピニオンもお請けいたします

不動産購入に関する不安や心配がある依頼者に対し、セカンドオピニオンをお請けすることも可能です。
ただ、私の役割は、不動産業者に対するネガティブな意見を伝えるのではなく、物件に関する正確な情報を依頼者に伝え、適切な判断を支援することです。
ですから、当社は中立な立場として物件に対して正確な情報を相談者へ伝えるという行為だけしか行いません。

何が不安であるかを聞かせて頂くと、それに対しての所見が入ってしまいます。　それは、不動産業者への不信を煽る結果になる可能性もあります。　
ですから当社では、セカンドオピニオンのご依頼に関しては、具体的な相談者の不安内容を聞くことだけにしています。これにより、依頼者が適切な判断をして頂くことにしています。

11, 中古マンションの管理チェックと購入サポート

中古マンションの管理チェックと購入サポートを行います。
中古マンションの選定においては、その運営状況と資金計画が重要となります。駅近という条件だけでは不十分で、マンションの管理状態に注目する必要があります。

管理状態とは、マンション管理組合が運営を健全に行なわれているか、また大規模改修などに必要な修繕積立金が予定通りに集まっているかという点です。購入者はマンション管理組合の組合員となり、毎月の管理費と修繕積立金の支払いが求められます。これらが適切に管理されていない場合、清掃や共用施設のメンテナンス、建物の修繕などに問題が生じ、住環境が悪化する可能性があります。

専有部分のプランや広さ、状態も重要です。が、それ以上にマンション全体の健全性を確認することが重要です。
私の役割は、中古マンションの購入を検討する段階で、必要な情報を収集し分析することで、依頼者に適切な情報を提供することで、相談者が適切な判断ができることをサポートする事です。

12, 不動産の仲介業務

当社では、相談者が理想の家を手に入れられるように、エージェントとして不動産の仲介業務を提供しています。
特に力を入れているのは、住宅の設計専門事務所としての経験と知識を活かし、相談者が気に入った土地の調査や、問題点のチェック、そして必要な費用の事前確認を行い、お客様が安心して不動産を購入できるようにサポートすることです。

当社は基本的に自ら物件を紹介することはありません。
その理由は、過去の経験から相談者自身が気に入った物件を選んで来られることがほとんどだったためです。
その代わりに、当社では不動産（土地・建物）の「調査力」と「建物を見る目」を最大限に活用し、相談者に適切な情報を提供することに重きを置いています。

この調査業務は有料とさせていただいていますが、当社が仲介業務をさせていただいた場合、既に支払われた費用のほとんどは仲介料から割引させていただきます。（割引の上限はあります）
当社の強みは、相談者が物件を探すことよりも、探してきた物件を安心して購入できることを最優先に考えていることです。

13, 新築や中古住宅リノベーションのプランニングをいたします

当社でプランを作成する際には、法令を満たすだけでなく、便利な使い勝手（動線）、依頼者の要望が十分に考慮された暮らしやすい空間、耐震バランスなどを全て考慮します。また、外構や庭についても視線や空間を3次元的に考えることで、洗練された住空間を提案します。

住まい手が自分の家の間取りを考えるとき、何日も掛かって考えると思います。プロであっても、瞬時にプランを作成することはできません。具体的なイメージが固まるまでには何日もかかることがあります。しかし、それにより住まい手の要望に確実に応えたプランが出来上がり、その中には新たな発想も含まれています。そんなプランを見て想像を膨らませるだけでも楽しいはずです。依頼をいただければプランニングを作成します。

　※また、ご希望により、新築やリノベーションの設計監理業務を承ります。

14, 新築や中古物件リノベーションの建築業者選択のアドバイス

見積書を提出した業者の中で、一番安い価格を提示した業者が一番良いと思われていませんか？実は、必ずしもそうではありません。提示された価格が安い理由を確認することが重要です。

提示された金額が、下請けからの見積もりを単純に転記したものである業者も存在します。そういった場合、元請け業者がその金額が適正であるか、また、工事明細に重複がないかをきちんと確認しているのか疑問が残ります。

私はこれまで数多くの見積書を分析してきました。同じ商品が何度も記載されていたり、依頼していたはずのものが記載されていないといったことは珍しくありません。抜けていたために見積もりが安く、重複していたために高くなるなど、比較をする際には正確な分析が必要です。（過去には1桁間違った工事の見積りや、1つの工事がまったく抜けていたケースもありました。）

それらをきちんと調査した上で、業者を比較し、価格が適正かどうかを確認することが重要です。単に金額だけで契約を結ぶと、後から『忘れていました』『知りませんでした』『支払えません』『困ります』といったトラブルが起こる可能性があります。そのような問題を避けるために、当社が見積もりを分析し、どの業者が適切かアドバイスいたします。

住宅コンサルティングお申込み

お申し込みの流れ

1.　下のフォームからお申込みください。
　　簡単な相談内容もご記入ください。
　　(ご希望日は出来るだけ調整いたしますが、希望に添えないこともございます)
2.　当社から相談日時をメールにてお知らせいたします。
3.　メールにてご返信くださいますよう、お願いいたします。
4.　受付後、建築家の住宅コンサルティングを始めさせていただきます。

お申し込みフォーム

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