中古マンションの修繕積立金を知る重要性

前回、賃貸マンションから分譲マンションへの住み替えについてでしたが、
今回は、修繕積立金と大規模修繕工事に関する話で進めてゆきます。

マンションのメンテ料はお金が掛かる

税法的にマンションの耐用年数は、47年となっています。
実際はそんな短い寿命である訳がないのですが、必ずやってくるのが、
”劣化”です。　まあ、人もそうではありますが。

“劣化の修繕と改修”は、大きなメンテのお金が掛かります。
問題は、その為のお金がマンションにあるか、という事です。
修繕積立金がないと、借金をするか、持ち出しするしかなく、修繕積立金が不足していたばかりに借入をしていたマンションの場合は、買った途端に”負債”が付いている事になる訳です。

メンテとは

この”劣化”に対してある程度の期間を定めて、全面的に修繕もしくは改修するのが
大規模修繕工事と言います。
その期間は、約12年前後と言われています。

建築費の高騰や築年数の多いマンションが増えて行くことから
修繕積立金が不足に陥るマンションが増える傾向にあるとし、
2021年国土交通省は改修周期を12～15年へガイドラインを変更しました。
期間を少し伸ばして積立金を増やす方向に切り替えたわけですね。
それ位、マンションの修繕積立金は不足気味になっているという事です。

もう少し詳しくお話しします。

マンションがデベロッパーにより新築されると、完売を目的として管理費や
修繕積立金を少額にして販売される傾向があります。

完売後は管理組合に引き渡されるのですが、1回目の大規模修繕費用を
見積もりすると、いきなり不足している事に気づき、管理費を上げる検討に
入ります。

修繕積立金不足の対策として考えられる方法は、前回お話ししました通り、
1,毎月の修繕積立金を段階的に増やす
2,必要な修繕積立金を区分所有者から一時金として徴収する
3,大規模修繕工事の期間を遅らせる
4,不足分を融資機関から借入しそれに充てる
でしたね。

1の修繕積立金の値上げは、段階的にスライドする段階増額積立方式と
均等積立方式があります。これは簡単に言うと、段階的に上げて行く方式と、予
算と期間から必要金額を出して均等となるよう金額を決める方式です。

いずれの方式を採用するにしても修繕積立費は上げざるを得なくなります。
だから、入居時は安かったとしてもこの費用は必ず上がると心得て下さい。
本来、長期修繕計画を立てて大規模修繕が可能なように計画していたはずなの
ですが、現実的には難しいと言うところでしょうか。

工事予算は、一般的に1住戸当たり約100万前後と言われています。
100戸のマンションであれば、大体1億程度でしょうか。
小規模のマンションの場合は、戸当たりの金額は増えます。

まあ、毎月の修繕積立金を上げたり、一時金を徴収したりして1回目、そして2回目の大規模修繕が終わりました。

更に築30年を過ぎると、3回目と大規模修繕工事がやって来ます。
特に3回目はちょっと厄介です。

3回目はより大掛かりの工事になる

3回目というと、12年間隔だとすると36年ですが、改修する部分等が異なるので
約30年目以降のタイミングになります。

この大規模修繕工事には設備配管(給排水ガス)の交換とエレベーター交換、消防設備、
バルコニー・廊下階段の手すり交換、ドア・サッシの交換(断熱工事)、等々
2回目までには行わなかった工事が目白押しに出てきます。

給排水菅の交換なんてちょっと考えただけで予算不足になりそう、ですよね。
実際にそうなります。
まず、2回目も厳しいです。管理費・修繕積立金を上げたとしてもカツカツで完了
できれば御の字でしょう。

それから修繕積立金を貯めてゆきますから、3回目は予算不足になる確率はかなり
高くなります。

その時にどう対処するか。
これは管理組合の運営にかかっています。

もし、融資機関で借入して大規模修繕をした場合は、そのマンションは資産価値から
借金した分を引いた価格が、そのマンションの評価となります。
これが負債付きのマンションと言っていたものです。

まとめ

そこで、中古マンションを購入の際、そのマンションの持つ修繕積立金や長期修繕計画等について調べる方法があります。

管理会社が発行する、<重要事項調査説明書>と<修繕積立金と長期修繕計画書>という書面です。
また、この書面で積立金の方法、長期修繕計画、団地形式のマンションであれば、各棟の修繕積立金も確認できます。

また、いつ大規模修善工事や間の期間に改修工事を行ったのかという履歴情報も大切です。
次回の大規模修繕工事の時期を確認したり、修繕積立金が不足するのをどの様に対策しているかを
確認する必要がありますし、もしかしたら一時金で対応することを計画しているのかもしれません。
こういった事もこれらの書類を読み解けば、長期修繕計画の全体が見えてきます。
ただ、これらの書面を管理会社に発行を求めると、驚く事に平均2～3万円が必要になる事もお伝えしておきますね。