前面道路の幅員が2M少しの中古住宅の購入を検討しています。 自家用車は軽自動車だから問題ないし、交通量も少ないのが気に入っているけれど、買ってもよいでしょうか？
購入は、現金とローンの併用で考えています。
この様なご相談がありました。
注意すべき点と、購入して良いかですね。
少なくともこの3つの項目で1つでもダメなら買わないことです。
1. 前面道路が建築基準法上の道路に核当する。
2. 建物が存在すれば、それが違反建築ではない。
3. 銀行融資の審査申し込みでOKがでる。
ではその理由も含めて詳しく説明します。
前面道路が2mちょっとの中古物件を買っても良いでしょうか？
詳しく説明するのに、4つの視点から解説します。
建築ができる区域かどうか
現地が市街化区域であることが前提です。市街化調整区域はそもそも建築ができませんので将来、再建築不可能です。価格がお安い場合、市街化調整区域の可能性があります。
(建築可能な地域だとしてもそれなりの条件が必要です)
その前面道路が建築基準法上の道路に核当するかどうか。
敷地は建築基準法第42条道路に2M以上接道する必要があります。
現状道路があったとしてもそれが建基法上の道路に当たらない”道”はたくさんあります。 もし、核当していなければ購入しても将来、再建築は出来ません。(既存建物も違法建築物に当たります)
また、幅員が4m未満でしたら2項道路の可能性があります。その場合は現状の道路幅員の中心から2mを後退する必要があります。その後退部分は道路敷内と解釈し、建築はおろか塀の設置もできませんし駐車場にもなりません。
2項道路で中心後退のする理由についてですが、道路に面する各全戸が中心後退をすれば4Mの道路が出来ます。 そうすれば緊急時の消防車が入り消火活動をする事ができます。
他にも理由はありますが、単純に消火活動の出来る道路を皆でつくるための道路後退だと理解してもよいと思います。
お隣が後退しないからうちも下がらない。
後退部分に物を置く。車の駐車場にする。
その行為は自分達の地域が危険になっても構わないという事ですね。
道路が狭いことのデメリット。
まず、車のすれ違いや回転が出来ません。車が軽自動車であっても同様です。 また、重機やトラックが入れないために解体工事や建築工事の費用が高くなります。 その理由は、処分廃材や木材、建材、資材などを小分けにして運搬することになるため回数が多く割高になります。
融資の面から考える
ローンについて心配な点が2つあります。
1つは、道路が狭いこと。前面道路が4M未満の物件はどうしても評価が低くなります。 担保力が低く設定されるので希望の融資が出ない場合もあります。
2つ目は、中古物件ということなので、建物が違反建築であれば融資は出ません。
はじめに建築確認があるか、あるなら違反をしていないかを確認してください。
まとめ
今回の物件購入に際してアドバイスとしては、
可能なら前面道路の幅員は、4M以上が望ましい。
違法建築の購入は、ローンが通らないのでやめた方が良いでしょう。
購入の前に、銀行にてローンが通るかどうか審査を先に行うこと。 但し、仮審査では物件概要のチェックがないため、仮審査で通っても本審査で通らない場合があります。
以上、アドバイスさせていただきました。
購入する場合、この様なリスクがあることを承知の上で行ってください。
(気にいられたら仕方ないですが、私はお勧めしません)
blog link
木造中古住宅を購入するには、いつ頃の建物がお勧めなのか教えて。
