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不動産を購入しようと土地を見に行った際、こんな時どうすればよいのか悩みませんか？
現地に立って見たものの、
1. 敷地を見ても下水の桝(最終汚水桝)が見当たらないんだけど・・・
2. 水道の給水管は引き込まれているのだろうか・・・
3. 電柱が敷地の真ん前に建っているんだけど・・・
4. 敷地と道路の間に広い側構があるんだけど・・・
5. 隣地との境界ポイントが見当たらないんだけど・・・
現地を見て必要な情報を調べるには、専門知識と経験が必要です。
ケースバイケースで多少方法が異なる場合もありますが、一般的な敷地の見方をご紹介いたします。
土地を買う場合、道路から見ただけで分かるチェック5つを紹介します。
1.敷地内にある最終汚水桝を調べる方法。
○最終汚水桝は基本1敷地に1か所設置が原則です。探してみると土の下に隠れていることがままあります。
私も見つけられないことがありましたので、探してみる事をお勧めします。
○実際に無い場合もあります。 一つの土地を幾つかに分割したまま販売している場合は、分割された区画には給水及び最終桝はありません。
○住宅分譲地等で分割分譲している土地は、開発行為(都市計画法第29条許可)により給排水施設は全戸設置済となっています。
○調査の方法は市町村役場の下水課等で調べます。区画に最終桝の有無とおおまかな位置の確認が出来ます。
2.敷地に給水管が引き込まれているかの確認方法
○従前の住宅地であれば引込済と思われます。位置は道路から1M程度入った場所に給水BOXが設置されていますので、引き込まれている給水メーターが確認できれば、開栓手続きと同時に使用可能です。
○新たに住宅を建てる場合は、敷地内の給水栓の数で給水管の径が決められている市町村が多いです。
一般に住宅で吐水量不足を起こさないには20mm径が必要ですが、古い地区では昔の13mmが引き込まれている場合があります。
○その場合、道路内の給水本管から新たに20mmの引込管を引き込み直す必要があります。この費用が道路舗装の復旧費と共に結構な費用が掛かります。ただし、奈良県内での市町村によっては口径を上げなくても良い区域がありますので、市町村役場の給水施設課等で確認すると良いでしょう。
○分譲地であれば給水管の引込は完了していますが、給水メーターの設置は施設分担金を納めないと実際に給水は行われません。開栓には施設分担金と開栓手続きがあればすぐに使えます。 ちなみに施設分担金ですが、20mmで大体30万程度が多いようです。
3.既設の電柱を移設する方法は移設する場所によって費用が変わります。
○電柱が敷地の真ん前に建っているケースですが、電柱の移設は可能です。ただし、移設先の場所条件によって移設費用が変わります。
○電柱は電力会社のものとNTT等が所有しているものがあり、表示プレートを見て所有者と協議する必要があります。
○当然ですが、自敷地内から他人の敷地内に電柱を移すことは了解のない限り無理です。道路内から敷地内に移す場合や、敷地内から敷地内に移す場合は認められるケースが多いでしょう。加えて工事費用も無償になることがあります。
○移設の費用は、０円～318,000と、移設の条件によって異なります。
○移動条件によって移設できるかどうかは確認してみなければ確実なことはわかりません。
また、認められるケースであっても、技術的に移設が困難な場合もあるので、必ず電力会社やNTTに確認して下さい。
4.広い側構が青線水路(国有地の水路敷)の場合は、占用許可が必要になります。また、占用許可を受けていない場合はこの敷地は道路に接していないことになります。
○側構が青線水路(水路敷)であるかどうかは、法務局で公図(地図)をとれば確認できます。
○公図にて敷地と道路との間に水路があれば、敷地は水路に接しており、道路に接していないことになります。
○水路幅と敷地との接している距離を確認するために、水路明示(境界確認)の申請をする必要があります。
○明示が確認できれば、敷地に渡るための橋として使用する占用許可申請をとり、その幅が接道距離として扱います。占用許可が無ければ道路に接しておらず建築は出来ません (建築確認には占用許可が必要です)。
5.【最重要ポイント】境界ポイントのない敷地は購入要注意です。
○古い住宅地や田舎ではポイントが無い場合があります。
○物件の購入までに、必ず全てのポイントで隣地所有者の境界立ち合いとポイント確定を行い、測量図を作成する事です。同時に隣地所有者に立ち合い確認印をもらうのがベストです。
○敷地の境界立ち合いは、購入時でしか出来ないと思った方が良いです。年月が経つと隣地の所有者の相続人が増え、居場所さえ見つからなくなることもありますので。
○隣地所有者の立ち合い時に、どちらかの越境している部分が確認できることがあります。(例えば屋根や塀等) その際にお互いがどの様に対処するかも確認をしておくと良いでしょう。
追加)そこに立っている道路の幅員も忘れてはいけません。 少なくとも道路の幅員は4M無いと、中心後退が発生します。
まとめ
不動産を見に現地へ行った際、現地の前に立っただけで知る事の出来る情報があります。
どれも大変重要なポイントであり、購入の決め手にも成り得ます。
私が調査をする方法は、現地で確認して問題点をリストアップした後に、関係行政へその確認を取りに行きます。 その際、デジタルカメラで撮って行政で説明するのも効果的だと思います。
調査先は、明示や道路幅員・給排水は市町村役場、所有権者や公図は法務局で調べます。
ガス・電気・地盤調査や文化財などその都度不明点あれば調べるか、確認する事をお勧めします。
ハザードマップや活断層、土砂災害警戒区域、小中学校校区等はネットで調べることが出来ます。
今回は私が現地へ伺う時、一番最初に確認するポイントを紹介させて頂きました。
敷地のチェックポイントは実はまだまだあるのですが、今後も不動産に関連したブログをアップしますので参考にして下さい。
参考URL
○奈良市水道施設分担金
○電柱移設参考HP 電柱.net
○奈良県土砂災害・防災情報システム
○奈良県の小中学校校区マップ
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