今回は「空き家」についてのお話です。
「空き家を相続したんだけど、売却すると高額な税金が掛かるのが心配で…」
このような相談がありました。
空き家の処分には税制優遇があるのでしょうか？
はい、あります。
その為の条件についてもご説明します。
相続した空き家の売却には3000万円の特別控除(税制優遇)があります
相続した家を売却して利益があれば、基本的に譲渡所得税が掛かります。
しかし、期限付きですが一定の条件を満たせば、譲渡所得から最大3000万の特別控除があります。
それでは詳しくお話します。
その対象要件
■平成28年4月1日～令和5年12月31日までに売却したもの
■昭和56年5月31日以前に建てられた建物(旧耐震)
■相続直前まで被相続人が一人で居住用として使っていた
■ 1戸建て住宅(区分所有建物ではない事)
■相続開始してから3年後の12月31日迄に売却したもの
■ 売却価格が1億円以下である事
■相続してから売却までの間、この土地家屋を居住・事業・貸し付けに利用していない事
■売却時に耐震基準(新耐震基準)を満たしている
※2018年から要介護認定や要支援認定を受けて老人ホームにいても控除が受けられるようになりました
更地で売却も可能
空き家を取り壊してから更地で売却しても3000万円の特例は使えます。
但し、毎年の1月1日現在、取り壊して更地になれば空き地と判断しますので固定資産税と都市計画税は上がります。
また、H27年2月より特定空き家等が決められましたが、本建物が特定空き家に確当すると優遇は受けられなくなります。
手続き
必要書類
■譲渡所得の内訳書・・・利益確認の為
■登記事項説明書・・・建築時期や相続等の証明
■耐震基準適合証明書又は建設住宅性能評価書の写し
■売買契約書の写し
■被相続人居住家屋等確認書
■確定申告をする必要があります。
国税庁HP
No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
注意点・問題点
結構厳しい注意点がある。知らないと対象外になる恐れがあります。
1. 昭和56年5月31日以前の建物は耐震基準を満たしてはおらず、耐震基準適合証明書は耐震改修がされた建物に限定される。
■耐震改修していることが条件であれば、多くの建物は対象外になります。
2. 相続してから売却までその家を使用してはいけない。
■相続したままの状態で置いている家が条件になる。事業や貸し付けは不可。
まとめ
「旧耐震の建物で、耐震補強が済んでいる空き家。そして相続以降誰も使われていない」これが条件。
2つともクリアしている建物が果たして幾つあるのだろうか。
買った人の税制優遇で、耐震改修したものと言うのであれば納得ではあるが、売り主側で、耐震改修済でないといけないのはとても難しい。
空き家を売るためだけに耐震改修する必要があり、その工事代金を売買代金へ乗せることは難しいからである。
耐震補強が無理なら、更地で販売する。
解体して更地になると税金(固定資産税等)が上がるため、解体の一番良いタイミングは1月2日以降に解体し、 年内に売却する事。
更地でも特別控除は受けられるので、その方法が現金化するには良いかもしれませんね。
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