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中古住宅の購入リスクは、物件とリノベーションのローンに制限がある

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中古住宅の購入リスクは、物件とリフォームのローンに制限がある事。
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中古住宅の購入リスクは、物件とリフォームのローンに制限がある事。

今回も中古住宅編で、ローンについてのご質問です。

「中古住宅を購入してリノベーションする際、一緒にローンができるのでしょうか?」

お話は、「中古住宅購入」と、「リノベーションする」事が前提での件です。

ローンについての制限は、
1.希望している金額を満額借りることが出来ないことがある。
2.物件購入とリノベーションとは、そもそもローンが違う。
こういった事ですね。

新築物件ではありませんので、ローンが難しくなりますね。

では、詳しく説明をしてゆきましょう。

 

中古住宅の購入リスクは、物件とリフォームのローンに制限がある事。

中古住宅の購入リスクは、物件とリノベーションのローンに制限がある

1.希望している金額を満額借りることが出来ないことがある。

中古住宅の場合も住宅ローンを受けることは可能です。
各銀行にて中古住宅購入のローン商品がありますし、フラット35でも借りることが出来ます。。

では、何が違うのか?

それは建物(土地ではなく)の評価額が築年数と一緒に下がってゆくからです。
税法上、評価額は木造住宅は22年でその評価が”0″になってしまいます。

融資を受けるには、その物件の担保評価が重要です。
担保評価は、売却する場合の価格や路線価、建物の築年数から算定し、その評価までの融資が上限と考えます。
場合によっては購入希望者は、融資額が希望額に届かない場合があるという事ですね。

他に、
〇銀行によっては築年数が30年以内というような制限のある場合。
〇完済時年齢は80歳が上限。
〇融資額の目安は年収の7~8倍まで。
と、いったことがあります。

2.物件購入とリノベーションとは、そもそもローンが違う。

一般に中古物件の購入と、購入後のリノベーションとはローンが違うと考えられています。

中古住宅購入の場合は長期ローンも可能(諸条件による)ですし、金利も低金利(0.7%程度)で融資額も条件がそろえば新築と同じ基準でローンを受けることが出きます。

しかし、リフォームローンは(リノベーションもリフォームローンという)金利も高く(3.7~3.9%)と高く、返済期間は5年から最長15年程で短期となります。 また、融資額は500万~最大1500万が殆どなのです。

ローンが違いますから、別々のローンを組むのが普通と思われがちですが、中古住宅購入ローンの融資額によっては、リフォームローンを受けられる枠がない場合もあります。

収入による支払額の上限(収入が400万迄は30%、400万以上は35%)に掛かってしまうとそれ以上のローンを受けることが出来ません。

中古住宅購入とリノベーションを考えられている方は、一緒に組んだ融資商品(リフォーム一体型住宅ローン)を扱っている銀行でローンを組む方法をお勧めします。メリットは35年ローンが組めること。デメリットは申込時にリノベーション費用の算出が必要なことです。
詳しくはこちら narasumika で詳しくご説明しています。

3.中古住宅でも、住宅ローン減税も受けることが出来ます。

住宅ローン減税の期間等条件に付いて

〇家屋が建築された日からその取得の日までの期間が木造は築20年以下
〇鉄筋コンクリート造等の耐火建築物であれば築25年以下であれば、ローン減税を受けることが出来ます。
〇地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準又はこれに準ずるもの (耐震基準)に適合する建物であること。
「適合する建物」とは、その家屋の取得の日前2年以内に耐震基準適合証明書による証明が必要です。その他もあります。
〇所得金額が3000万円以下であること。
〇取得した住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するもの。
〇10年以上のローンを組んでいる事。

詳しくは、国税庁のこちら

まとめ

中古住宅と新築住宅の一番の違いは、その評価(担保評価)にあります。

購入価格が安く買えるわけですが、リノベーション費用を加えると融資額が希望額を割ってしまう事がありますので注意が必要です。

可能でしたらその分を自己資金で補う、又はDIYで補うなどの対処はどうでしょうか。
自己資金については、預貯金だけでなく父母や祖父母からの住宅資金援助等を使って考えるのも一つではないでしょうか。

その他、諸経費も忘れてはいけません。
〇仲介手数料:中古物件購入時に掛かる仲介料
〇保証料:住宅ローンの保証料で保証会社に払う費用
〇各保険料:火災保険に団体信用生命保険等
〇税金:固定資産税、不動産収得税、登録免許税、印紙税等の税金
〇登記費用:物件を購入した際に登記する費用

諸経費を合わせると物件価格の6~10%程度が掛かります。
また、物件購入時の手付金(物件価格の5%程度)と合わせて、最低でも20%程度の自己資金があると良いですね。

 

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