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市街化調整区域に家を建てるのは、とても難しい。

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市街化調整区域に家を建てるのは、とても難しい。

 

『価格の安い土地を見ると、市街化調整区域と書かれているが、家が建てられるのでしょうか。』

不動産検索サイトなどで、お安い物件で【市街化調整区域】と書かれている土地があるんだけど、購入しても建てられるのかな。

そんな質問がありました。

確かにとてもお安い価格で広い面積の土地が出ています。
周りが田んぼなので見晴らし好いし、広い土地の好きな方は良いですよね。

しかし、その【市街化調整区域】の土地。
購入しても家を建てることは出来ません。

資材置き場程度にしかならないのではないでしょうか。
ちなみに家を建てられるか、聞いてみると良いと思います。

 

市街化調整区域に家を建てるのは、とても難しい。

市街化調整区域に家を建てるのは、とても難しい。

そもそも市街化調整区域とは

では、そもそも【市街化調整区域】とはどういった場所をいうのでしょうか。

まず、市街化調整区域は都市計画区域の話からが必要ですね。

都市計画法には、
「都道府県は、都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは、都市計画に市街化区域と市街化調整区域との区分を定めることができる」とあります。

市街化調整区域を簡単に言うならば、
都市計画を考える場合、全ての地域で好き放題に建物を建てることをせずに、都市化する部分と都市化しない部分に都道府県が分けて決める。 都市化する区域は市街化区域、都市化しない区域を市街化調整区域とに線引きする、という訳ですね。

市街化区域は、接道要件等が揃えば建築可能で将来(法令の文面には「おおむね10年以内に計画的に市街化を図るべき区域」と書かれています。)に渡り街へと推し進めて行く区域。

市街化調整区域は、田舎を田舎のまま保存するという考えのもとに(法令の文面には「市街化区域とは反対に、市街化を抑制する区域」) 決められた区域です。

市街化調整区域は、田畑のまま置いておく地域と言う訳です。
田畑の広がる田園風景を好き勝手に潰してあちこちに建てられるのを見るのは美観的にもよくないですから。 その理由はとても理解できます。
ですから普通に家は建てられないのが原則です。

それにインフラ(給水・排水・電気・ガス等)を転々と散らばった場所まで整備するなんて、非効率的な事も出来ませんから。

 

市街化調整区域に建てられるものは、どういったものなのか

ではこの【市街化調整区域】に建てられる建物とはどんなものがあるのでしょうか。
法律的には、
○法第34条の立地基準に該当するもの・・・下にリンクしています。
○市街化調整区域に居住している人の日常生活のために必要な物品を販売する店舗・・・コンビニなどが代表例です。
○沿道施設である給油所・・・ガソリンスタンドですね。
○沿道施設である休憩所・・・道の駅や地場物産販売所等
こういったものになります。

畑の真ん中にある道路沿いにガソリンスタンドや道の駅があるのがそれにあたります。
また、ポツンと家が建っているのを見かけると思いますが、これは法34条の立地条件に適うものという事です。

詳しくは下にリンクを張っておきます。(難しい内容ですので飛ばしていただいて結構です)

 

奈良県での法34条各号による立地基準はこちら

開発許可制度に関する審査基準は、

開発審査会を通す審査基準は、

住宅関係は、「(審査会を通す基準」の農家住宅の基準から提案基準9までに当てはまるものになります。
住宅関係が建築可能なのはここに含まれます。

お伝えしたいこと。
【市街化調整区域】内で建築するためには、とても厳しい条件をクリアする必要があり、また、とても面倒な手続きが要ることです。 価格は安いけれど、条件に合えば建築が可能な場所。 ただし、条件はとっても難しいってところでしょうか。

 

【私の経験】調整区域に家を建てる難しさをお伝えします。

私は以前から、市街化調整区域内に手続きをして住宅などの設計をしてきました。

住宅以外でも調整区域内で建築したことがありますが、これにいたしましても県の提案基準の指定項目に相当するものであり、この項目に対してすべての条件に合う証明を準備する必要があります。
許可が下りると開発の工事を行い、検査を受けて検査済証を発行して頂いてからやっと建築確認に至ります。

この承認を取るまでに1年近く掛かる事もあります。

農家住宅について、
住まい手さんが税理士か司法書士に相談した際、「調整区域でも農家住宅なら建築できるとに言われた。」とのこと。

確かに法律上の文面はそう書かれています。しかし、詳しい事情を知らずに条文だけを話されると困ります。

私の経験上、農家住宅の申請を支障なく建築が可能だった例は、未だかつてありません。
大抵は何か問題があって、とっても困難な道のりを超えて建てられることになるのです。

例えば、
○農家住宅としての住み替えの場所が、耕作地から遠く離れている。
○敷地内に無許可で建てた建物が多数現存している。
○隣地(ご本人所有地)等に無許可の建物が林立している。
○ご本人の耕作面積が基準をクリアしていない。
などなど。

市街化調整区域内に建築することは、原則、無理と言う事を理解した上で、必ず許可が取れると言う理由を聞いてから購入してください。
少なくとも奈の町でご相談をお請けして調査するときは、私が自ら行政に赴き建築可能かを確認しています。

ところで

田んぼの真ん中に数戸から十数戸の建売団地が建っているのを見ます。。
なぜあんな場所に建っているのか? 不思議です。

実はただ一つ、緩和されている区域があります。

それは都市計画法第34条第11号に定められた区域で、一定範囲内であれば建築可能と緩和された区域のことで、奈良県では各市町村で区域指定された地区でのみ許可がされます。

この区域内は開発許可を取れば建築可能です。

長くなってしまいました。
では。

 

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