浅野勝義[一級建築士・宅地建物取引士・2級FP技能士]が住宅設計30年100件以上のスキルや経験を、建築や不動産、資金計画など発信しています。バイヤーズエージェントとしても活躍中!

想いをカタチにする家づくり 第4回 住まいの総額から、コストダウンの方法まで(動画あり)

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第4回住まいの総予算とコストダウン
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第4回住まいの総予算とコストダウン

 

 

想いをカタチにする家づくり

これから家づくりをする方に、家づくりの注意ポイントをお伝えしたいと思います。

住まい手さん主体でお話ししたいと思いますので、進め方や考え方等を知って頂くだ けで
家づくりの見方が変わると思います。

このお話が、愉しい家づくりのお手伝いになると嬉しいです。

 

youtube

 

うちは、『坪当たり○○万円で建てられます』
工務店さんや住宅会社でそういうの、
ありますよね。
じゃあ、その価格で家は建つのでしょうか?

そう、建ちませんよね。
他に必要なお金があるじゃないか。
それはそうですよね。

それじゃあ、住宅会社さんが言う坪単価で、
実際建てるといくらになるのか検証してみたいと思います。

どれ位の価格になるのか、実際は何倍になるのかも、
見て欲しいと思います。

それと、
コストダウンですよね。
どんな方法があるかも、後半で書いてみたいと思いますので、
読んでみて下さい。

 

建物代の内訳は

想定:条件設定をしてみます。
建物は、建坪30坪の木造住宅を新築。
本体工事費の坪単価60万の施工会社で建築すると仮定してみます。
家族構成は、夫婦と子供2人の4人暮らし。車1台。
予算は、自己資金500万、融資が3800万円。
土地込みで4300万で、探したいです。

 

本体工事費

坪単価60万x30万= 1800万・・・これが本体工事代になります。

ただし、これはどこまで入っているか確認すべきだが、、、
住宅会社によってはキッチンも別と言うところもあると聞きましたから。

何が入っているか、どこまで含んでいるかを確認してください。

今回は、建物内の 後で説明するオプション以外は全て含んでいる と、想定します。

 

付帯工事費

一般に総額の20%といわれています。
内訳は、解体工事、地盤改良工事、電気・ガス・給排水工事、
外構工事、造成工事、造園工事等があげられます。

そして、
〇オプション費 があります。
カーテン、家具、エアコン、照明、家電等

諸経費

総額の10%と言われています。
登記費用、引っ越し費用、銀行ローン、建築確認費用、火災保険費料、土地等の仲介手数料とうがあげられます。

 

消費税10%

 

 

付帯工事の内訳は

解体工事

〇更地購入であれば不要です。
〇建て替えの場合は、既存建物40坪で200万。 建物内の処分があれば更に増えます。
〇中古住宅のリフォームの場合は、手バラシになりますので60~100万程度は必要になります。

地盤改良工事

〇表層改良で、40~50万
〇改良杭又は鋼管杭で、60万~100万

電気・ガス・給排水の引込

〇電気ガスの引き込みで、30万~
〇敷地に引込のない場合は、最終桝+20㎜分担金込みで100万程度
〇既存給水13㎜引込だと、20㎜変更で40~50万

外構工事

境界塀(CB共)、アプローチ、門塀、駐車場土間(1台)、カーポート(1台)で、200万~

造成工事

〇地面から敷地が低い場合に必要
・・・高さと敷地面積に応じて、費用が変わる。 高額になり易い。

〇 敷地の接している部分が低い場合、土留め擁壁が必要になります。
・・・高さと距離に応じてかなりの費用が掛かる。

造園工事

庭の植樹に掛かる費用 15~20万程度

小計価格 

〇解体無・造成無・給排水引込ありと仮定すると・・・300万~
〇解体と造成が有なら数百万単位でアップするだろうと思われる。

 

オプション費用

 

カーテン代
30坪の家だと、20万程度

家具代
リビングソファ+ダイニングチェア4脚+リビングボード で、50万程度

ストーブ
薪ストーブ 100万~
ペレットストーブ 60~80万

エアコン
個室用で8万~
LDKで20万~

照明器具
30坪程度なら、15万

家電類の買換
冷蔵庫、洗濯機、テレビ、オーブン・レンジ、掃除機で50万程度

ベッド
10~80万/台

浄水器(キッチン内設置型)
接続料含んで100万

大体トータル予算は、200万程度を見ておくとある程度はそろえられる。
※ストーブは入っていない

 

諸経費の内訳は

登記費用

土地購入
25万程度を見ておく
登録免許税:所有権移転にかかります。 (固定資産評価x2.0%)
※減税特例:2021.3.31迄なら、1.5%

建物の登記
35万程度を見ておく
家屋調査士への建物の測量(表示登記)込み
登録免許税:抵当権設定は、(ローン借入額x0.4%)
※減税特例:2022.3.31迄なら、0.15%

引越し費用

距離と荷物の量、交渉次第で変わります。
5~10万

銀行ローン諸経費

何方もそう違いが無いと感じます。 実質支払いの金額は変わります。

ネット銀行

事務手数料が借入額の2.0%が必要 ・・・ 約76万程度
金利0.4%~ (最安0.38% は、ジャパンネット銀行 2021.2)
※基本、つなぎ融資はありません。

リアル銀行

事務手数料は3~5万
保証料は、金利+0.2%で利息組み込みが可能。(一時金の保証料を分割で0.2%に代えている)
金利0.7%程度 (みずほBK0.525% (2021.2) +0.2%すると保証料込で0.725%金利
保証料は一括払いなら78万程度。

上棟式典費

職人への一封と、食事代として、10万程度を見ておく

 

建築確認費用

設計事務所によって多少異なりますが、確認審査・中間検査・完了検査込みで、
30万程度(印紙代込み)
ただし、性能等級、長期優良、ZEH、フラット35等の申請料は別になります。

火災保険費用

見積もり条件は、水災まで補償+地震保険を含む
年払いで、4.7万程度
同条件で10年一括払いなら、37万程度

土地・中古住宅の仲介手数料

土地代が1500万なら、51万
(算定式:物件価格x3%+6万)

地盤調査費

SS調査で5万

小計は、278万

条件は、火災保険は10年払い、土地測量はなし、ネット銀行で融資を想定

 

結局全部でいくらいるの?

建物代: (坪60万x30坪) = 1,800万
・・・本体工事割合 64%

付帯工事 :300万~
・・・付帯工事 10%

オプション: 200万
・・・オプション 7%

諸経費 :  278万
・・・諸経費 9%

消費税(上記合計の10%): 257万
・・・税金 10%

合計   2,835万
※そうすると土地代は、4,300-2,835=   1,460万迄で探すことになります。

※以上の条件

〇土地代は含まず
1500万と仮定して諸経費の仲介料を算定
〇解体工事は無し
あれば+200万~
〇土地の造成工事は無し
あれば最低+200万~
〇給排水施設は完備済み
無ければ+100万

〇これらで分ったこと
付帯工事と諸経費は本体工事費にあまり影響しない

影響するのは、
融資額
・・・ローン諸経費、登記の登録免許税に影響する。
土地の評価格
・・・評価の高い土地は税金が高くなる
敷地の広さ
・・・外構費影響する。
敷地の形状
・・・造成工事費影響する。
工事に掛かる総額は、本体工事代の約1.5倍になる

※設計費は住宅会社に依頼する場合と、設計事務所に依頼する場合で異なります
(工事費の5~15%程度)

 

 

コストダウンの方法12項目

 

1.土地探しで道路と段差のない土地を探しましょう。
▲造成費用は掛けないようにします。

2.中古住宅購入時に解体費用分を減額交渉しましょう。

3.本体工事で、設備機器の一部を支給品にしてもらう。
IHコンロ、換気扇、便座等で▲20万

4.外構・造園工事はとりあえず別の業者へ相見積もりを取って交渉してみましょう。
▲目標20万

5.オプション費用はすべて自分で購入すること。
楽天やamazonでOK

6.補助金を有効に使う。
〇地域型住宅グリーン化事業補助金
〇奈良県産材(構造10万、内装5万)

7.住宅ローン減税をうまく使う。
13年間、控除率1%。これは当然です。

8.ローンをフラット35sにする
〇保証料が不要・・・▲約80万
〇35Sにすると、金利▲0.25%を5年又は10年
〇金利1.32% 35年固定

9.火災保険を年払いにする
とりあえず現金としては、▲32万減(安くなったのではなく、当初資金を少なくするという対策)

10.現在、戸建てに住んでいて、住み替えの場合は減税処置があります。
〇3000万円の特別控除
譲渡所得=マイホームが売れた額-(取得費+譲渡費用)-最大3,000万円
〇マイホーム売却の場合の軽減税率の特例(譲渡所得居住10年超なら20%→15%へ)
〇住宅ローン減税・・・(控除率1%)
〇住まい給付金制度・・・max30万

11.内部の仕様を変更する
〇建具(ドア)を減らすのが効果的
・・・▲10万/ヶ所
〇フローリングの仕様を1グレード下げる
・・・6000/m2→5000/m2で、▲約7万

12.キャンペーンとかの「今月契約なら〇〇万円引きます。」はありえない

〇最初からそれは引ける見積もりだったことを知る。
〇普通、100万円をコストダウンする際、どれくらい削るか考えれば分かりますよね。
〇きちんと理屈建てして価格の交渉をする。
〇無意味に価格を下げて契約を急ぐのは、手抜きを認める事に他ならない。

実は価格交渉で一番効果的なのは、同条件の設計図を基にした相見積もりです。
しかし、今回の条件にありますように、1社での見積もりですからそれは出来ません。

一応、今の段階ではこれ位でしょうか。

最後に、うちの事務所では、
〇設備機器全般(必要なものだけ)、フローリング等の支給品は普通に行います。
〇家具は制作又はメーカー・商社から直接購入します。
〇北欧の有名な家具、照明なども購入出来ます。
〇相見積もりで価格交渉をしています。
〇見積書分析では設計料位の減額は行っていますが、やはり一般の方では難しいと思います。
でも、出来るだけの事はやってみる価値はあると思います。

長い話のお付き合い、ありがとうございました

 

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外部リンク

住まいの設計 奈の町
買い主の為の不動産サービス ナラスミカ

内部リンク

家づくりyoutube
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